Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Mietvertragsklausel

Orientierungssatz

Ein Mieter ist nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn diese Verpflichtung auf einer nach §§ 305 ff. BGB unwirksamen Vertragsklausel beruht.

A. Problemstellung

Die Entscheidung des hier zu behandelnden Sachverhalts erfolgte noch vor der geänderten Rechtsprechung des BGH zur Frage der Wirksamkeit einer formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Dennoch hat der Besprechungsfall durchaus Bedeutung, geht es doch um die Frage, wann eine Formulierung im Mietvertrag einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die klagenden Mieter verlangten von der beklagten Mieterin die Rückzahlung eines Kautions-Guthabens. Die Beklagten wiederum begehrten widerklagend Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten.

Bei Abschluss des Mietvertrages wurde unter Ziffer 11 das Folgende vereinbart: „Beim Auszug ist die Wohnung besenrein zu übergeben, fällige geringe, auch im Bereich des Untergeschosses (Keller, Waschküche, Heizraum) Renovierungsarbeiten sind beim Einzug zu übernehmen.“ Nachdem das Mietverhältnis wirksam beendet worden war, begehrten die Mieter die Rückzahlung des Kautions-Guthabens. Die Vermieterin meinte jedoch, dass sie berechtigt gewesen sei, die Kaution einzubehalten. Denn aus dem Mietvertrag bzw. aufgrund der Zusatzvereinbarung aus der Anlage zum Mietvertrag hätte sich die Verpflichtung der Mieter ergeben, Renovierungsarbeiten im Untergeschoss bei Einzug auszuführen. Renovierungsarbeiten erfolgten auch bei Auszug nicht, so dass eine Firma mit Vornahme dieser Arbeiten beauftragt worden war. Auch die Tochter der Vermieterin habe in Eigenleistung entsprechende Arbeiten vorgenommen.

Das Amtsgericht hielt die Klage für vollumfänglich begründet, die Widerklage der Vermieterin jedoch nicht.

Hierzu teilte das Amtsgericht mit, dass die Mieter nicht wirksam die vertragliche Verpflichtung übernommen hätten, im Keller des Hauses die Wände und Böden zu streichen. Nachdem eine mündliche Vereinbarung der Parteien nicht nachgewiesen werden konnte, meinte das Gericht, dass die gesamte Anlage zum Mietvertrag als allgemeine Geschäftsbedingung der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterworfen sei, die Formulierung der Inhaltskontrolle jedoch nicht standhalte, da die Klausel die Mieter unangemessen benachteilige. Dies insbesondere deshalb, da die Bestimmung i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht klar und verständlich sei. Durch die Formulierung „… fällige geringe, auch im Rahmen des Untergeschosses … Renovierungsarbeiten sind bei Einzug zu übernehmen“ sei nicht klar und verständlich, welche Renovierungsarbeiten zu übernehmen waren. Es sei unklar, in welchen Kellerräumen welche Arbeiten auszuführen waren und auf welche Bereiche der Räume diese sich bezogen. Insofern kommt das Gericht also zu der Auffassung, dass die Klausel unscharf und ausfüllungsbedürftig war und demzufolge ein ungerechtfertigter Beurteilungsspielraum seitens des Verwenders vorgelegen habe, so dass eine unangemessene Benachteiligung der Mieter vorlag.

C. Kontext der Entscheidung

Der BGH hat mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14) entschieden, dass die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich zahlt. Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden. Vorliegend sollten die entsprechenden Renovierungsarbeiten aber bereits „beim Einzug“ vorgenommen werden. Es handelte sich also um eine unrenoviert übergebene Wohnung, wobei die klagenden Mieter die Abnutzungserscheinungen des Vormieters zu beseitigen hatten. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH wäre eine solche Klausel ohne einen angemessenen Ausgleich nicht mehr möglich.

Unterstellt aber, die Klausel würde eine renoviert übergebene Wohnung betreffen und daher grundsätzlich möglich sein, ist die Frage zu beantworten, ob sie in der Tat nicht klar und verständlich ist und daher aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Entscheidung wiederholt im Grunde nur den Gesetzestext und meint, dass nicht klar sei, in welchen Kellerräumen welche Arbeiten auszuführen seien und auf welche Bereiche sich diese Räume beziehen.

Auch wenn man die Entscheidung des Gerichts durchaus teilen kann, das Gericht hätte die Gründe hierfür genauer ausführen müssen. Zwar verpflichtet das Transparenzgebot den Verwender Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den AGB möglichst klar und durchschaubar darzustellen, die Anforderungen hierfür dürften jedoch nicht überspannt werden. Werden durch eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt, ist der Inhalt durch Auslegung näher zu bestimmen und dahingehend zu verstehen, dass die Arbeiten nach § 28 II. BV gemeint sind (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer Mietrecht, 11. Aufl., § 538 BGB Rn. 71). Das bedeutet, dass nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gemeint sein können. Weiter könnte sich auch aus dem Mietvertrag ergeben, welche Räume genau gemeint sind. Hier erfolgte keine Gegenüberstellung zwischen der Renovierungsklausel auf der einen Seite und dem Mietgegenstand auf der anderen Seite. Diese Auseinandersetzung lässt das Urteil vermissen.

D. Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung zwingt einmal mehr zu klaren und unmissverständlichen Formulierungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dies umso mehr, weil vielfach Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen auch ohne ausführliche Begründung – dies zeigt auch diese Entscheidung – als rechtsunwirksam angesehen werden.