Erhebliche Pflichtverletzung

Eine erhebliche Pflichtverletzung ist neben der Kündigung wegen Zahlungsverzug ein weiterer Grund, der eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Der Vermieter hat den Mieter allerdings vor Ausspruch der Kündigung wegen einer erheblichen Pflichtverletzung immer abmahnen und ihn aufzufordern, sein vertragswidriges Verhalten zu beenden. Dies folgt aus § 543 Abs. 3 BGB. Die Abmahnung ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Mieter mit der Abmahnung zugleich darauf hingewiesen wird, dass ihm im Wiederholungsfalle eine fristlose Kündigung droht.

Den Kündigungsgrund muss der Vermieter im Kündigungsschreiben ebenso angeben. Dies folgt aus § 569 Abs. 4 BGB. Das Nachschieben von Kündigungsgründen ist insoweit nicht möglich, wenn der Vermieter (spätestens im Räumungsprozess) bemerkt, dass die Benennung der Kündigungsgründe fehlerhaft war, etwa weil diese zu allgemein gehalten waren. In diesem Fall muss der Vermieter eine erneute außerordentliche Kündigung aussprechen.

Eine erhebliche Pflichtverletzung des Mietverhältnisses ist anzunehmen z.B. bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens. Unter Hausfrieden wird das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme verstanden, die das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus überhaupt erst ermöglicht. Jeder Mieter muss sich bei der Nutzung der Mietsache so verhalten, dass andere Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dieses nach den Umständen unvermeidlich ist. Die einzelnen Pflichten zur Rücksichtnahme werden in aller Regel durch die Hausordnung konkretisiert. Es ist jedoch erforderlich, dass eine durch das Verhalten des Mieters verursachte Störung des Zusammenlebens eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar werden lässt. Eine Störung des Hausfriedens kann auch durch das Verhalten von Gästen oder Besuchern des Mieters erfolgen. Der Mieter hat dafür zu sorgen, dass seine Gäste oder Besucher sich ebenfalls rücksichtsvoll gegenüber den Mitbewohnern verhaltent.