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Die exakte Festlegung und Bezeichnung der Vertragsparteien eines Mietvertrages ist essentiell, um klar zu machen, wer konkret der Schuldner der jeweiligen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis ist.

Auf der Mieterseite ist zu beachten, dass nicht jeder Bewohner einer Mietwohnung automatisch auch Mieter derselben ist oder wird. Unterzeichnet beispielsweise der Vater einer Studentin einen Mietvertrag für die “Studentenbude” seiner Tochter, ist dieser alleiniger Mieter, seine Tochter ist lediglich (zulässigerweise) Nutzerin der Wohnung. Nimmt der alleinige Mieter einer Wohnung einen weiteren Bewohner (Lebensgefährte o.ä.) in der Wohnung auf, wird dieser ebenso wenig Mieter der Wohnung. Es besteht allerdings die Verpflichtung ggü. dem Vermieter, die Aufnahme einer weiteren Person in der Wohnung anzuzeigen. Soll ein Untermietverhältnis mit dieser Person begründet werden, bedarf dieses der Genehmigung des Vermieters, die dieser allerdings nur aus wichtigem Grund verweigern darf.

Soll in der Folge eine Trennung von dem Mitbewohner erfolgen, kann nur der Mieter dessen Auszug verlangen. Eine Ausnahme besteht ggf. bei Ehegatten in der Trennung, nach der Scheidung oder in Gewaltschutzsachen. Hier kann das Familiengericht einem der Ehepartner die (ehemalige) Ehewohnung zuweisen. Bei mehreren Mietern haften diese dem Vermieter als “Gesamtschuldner”. Jeder Mieter haftet demnach auf den vollen Betrag, maximal jedoch insgesamt nur der volle Betrag. Eine quotale Haftung scheidet aus. Der Vermieter kann sich also immer an den aus seiner Sicht bonitätsstärksten Mieter halten und von diesem den Gesamtbetrag fordern. Dieser ist dann darauf angewiesen, im Wege des Gesamtschuldnerinnenausgleichs den Anteil des anderen Mieters von diesem zu erlangen. Etwaige Ausfallrisiken gehen daher allein zu Lasten des in Anspruch genommenen Mieters. Derartige durchaus unschöne Konstellationen sind bei (studentischen) Wohngemeinschaften leider nicht selten anzutreffen.

Möchte sich ein Mieter aus der Partnerschaft oder der Gemeinschaft lösen, wird es für ihn schwierig. Mit ihm besteht der Mietvertrag auch bei Auszug weiter. Ist der Vermieter also nicht bereit, einen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, haftet er weiter für die gesamte Miete! Hier hilft nur eine (notfalls gerichtlich erzwingbare) gemeinschaftliche Kündigung oder eine einvernehmliche Vertragsauflösung bzw. eine ebenso (von seiten des Vermieters) zustimmungsbedürftige Vertragsübernahme.


Auf der Vermieterseite werden die Angelegenheiten vielfach von einem Hausverwalter erledigt. Wie weit dessen Befugnisse reichen, kann man aus der sog. Verwaltervollmacht ablesen, die oftmals denkbar unzureichend ist und viele Handlungsweisen des Verwalters überhaupt nicht abdeckt. Es bietet sich also immer an, sich als Mieter die Verwaltervollmacht in Kopie geben zu lassen und als Vermieter, auf den Inhalt der Verwaltervollmacht besonderen Wert zu legen und nicht einfach “blind” irgendwelche Vordrucke zu unterschreiben.

Oftmals handelt es sich bei dem Vermieter um eine sog. juristische Person, also eine Personengesellschaft (GmbH & Co. KG, KG, OHG) oder eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG). Hier sollte von beiden Seiten darauf geachtet werden, dass die Bezeichnung der Gesellschaft (bei einer GbR mit allen Gesellschaftern!) exakt ist und auch die Vertretungsverhältnisse  (Verwaltungsgesellschaft, Geschäftsführer) zutreffend angegeben sind. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die Rechtsfähigkeit derselben im Außenverhältnis seit der Entscheidung des BGH vom 29.1.2001 (II ZR 331/00) anerkannt, ohne dass diese deswegen zugleich juristische Person ist. Die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft, die ebenfalls eine Gesamthandsgemeinschaft wie die GbR darstellt, ist damit aber nicht zugleich festgestellt worden. Im Gegenteil: Der BGH hat mit Urteil vom 11.9.2002 (XII ZR 187/00) die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft ausdrücklich verneint. Dies hat zur Folge, dass auf Vermieterseite lediglich alle einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft auftreten können.

Wechselt der Vermieter etwa durch Verkauf oder Erbnachfolge, gehen sämtliche Rechte und Pflichten auf den Rechtsnachfolger über. Das Mietverhältnis bleibt in seinem Bestand und in seiner Ausgestaltung unberührt.
Vertragsparteien
Andrea KahleRechtsanwältin