Gewerbemietrecht

Obwohl der Gewerberaummietvertrag in der Praxis weit verbreitet ist, fehlen gesetzliche Regelungen nahezu vollständig. Im Verhältnis zum Wohnungsmietrecht besteht also beim Gewerbemietrecht eine erheblich größere Gestaltungsfreiheit. Diese (ver)führt leider oftmals dazu, dass von den Parteien selbst Formularmietverträge verwandt werden, die z.B. noch vor der großen Mietrechtsreform im Jahre 2001 oder der sog. Schuldrechtsreform entstanden sind. Im Dezember 2012 wurde wiederum eine Mietrechtsreform verabschiedet, die viele gebräuchliche Formularverträge hat Makkulatur werden lassen. Ein weiteres in der täglichen anwaltlichen Praxis häufig auftretendes Problem besteht darin, dass Klauseln aus verschiedenen Vertragsmustern miteinander verbunden werden, die sich teilweise widersprechen oder wesentliche Punkte ungeregelt lassen.

Einige gesetzliche Grundlagen bestehen jedoch gleichwohl: In § 580a Abs.2 BGB wird für Geschäftsräume eine gegenüber dem Wohnraummietrecht abweichende Kündigungsfrist vorgegeben. Sie beträgt regelmäßig 6 Monate. Weiterhin wird in § 578 II BGB darauf verwiesen, dass auf Mietverhältnisse, die keine Wohnräume zum Gegenstand haben, die Vorschriften des § 552 I, § 554 I – IV und § 569 II BGB entsprechend anzuwenden sind. Weitere (direkte) gesetzliche Regelungen existieren nicht.

Alle anderen Vorschriften des BGB-Mietrechts sind im Gewerberaummietrecht nur anwendbar, wenn nicht der soziale Schutz des Mieters von Wohnraum maßgeblich ist. Sie sind insoweit anwendbar, als es um allgemeine mietrechtliche Fragen geht, die Wohnraummieter und Gewerberaummieter gleichermaßen betreffen.

In Wesentlichen sind für Gewerberaummietverträge folgende Vorschriften des BGB wichtig, denn diese bilden die gesetzliche Grundlage, aufgrund derer im Gewerbemietvertrag eine individuelle Regelung vereinbart wird:

• § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages
• § 536 Mietminderung bei Mängeln der Mietsache
• §536a Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
• § 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel
• § 536c Mängelanzeige des Mieters
• § 537 Entrichtung der Miete bei Verhinderung des Mieters
• § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
• § 539 Ersatz von Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
• § 540 Untervermietung
• § 542 Kündigung des Mietverhältnisses
• § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Link: Fristlose Kündigung Gewerbemietrecht ist nun wenigen Fällen möglich)
• § 544 Mietvertrag über mehr als 30 Jahre
• § 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit
• § 546 Rückgabeverpflichtung des Mieters nach Ablauf des Mietverhältnisses
• § 550 Schriftform des Mietvertrages
• § 552 II Ausschluss des Wegnahmerechts nur gegen Wertausgleich
• § 554 I – IV Duldungspflicht des Mieters für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Informationspflicht des Vermieters
• § 562b Selbsthilferecht des Vermieters bei Gefährdung des Pfandrechts
• § 566 Kauf bricht nicht Miete
• § 566 c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete im Verhältnis zum Erwerber
• § 566d Aufrechnung der Miete gegen eine Forderung des Mieters (Mietminderung, Schadenersatzanspruch)
• § 569 II Fristloser Kündigungsgrund bei Störung des Hausfriedens
• § 580a Kündigungsfrist im Gewerberaummietrecht

Gerade im Gewerbemietrecht kommt es mitunter entscheidend darauf an, zu welchem Zweck der Gewerberaum vermietet werden soll, sei es ein Sportstudio, ein Büro, eine Ausstellungs- oder Lagerhalle, eine Werkstatt oder ein Produktionsbetrieb. Es ist gänzlich unverständlich, wie häufig bei solcherart Verträgen mit Laufzeiten oftmals über mehr als 10 Jahren und Gesamtverpflichtungen im sechsstelligen Bereich die notwendige professionelle Beratung im Vorfeld sowohl durch Vermieter wie durch Mieter vernachlässigt wird. Ein Großteil der späteren streitigen Auseinandersetzungen vor Gericht mit teilweise existenziellen Risiken könnte so vermieden werden. Dies gilt in ähnlicher Weise für die Handhabung des Mietverhältnisses auch nach Abschluss des Mietvertrages. So werden die Mietflächen nicht nachgemessen, vereinbarte Übergabeprotokolle nicht erstellt oder einvernehmliche Änderungen nicht schriftlich fixiert. All diese mit den entsprechenden Versäumnissen verbundenen Probleme lassen sich durch rechtzeitige Einschaltung eines externen Spezialisten verhindern.