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Nach Modernisierung einer Wohnung oder eines gesamten Mietwohnobjektes kann der Vermieter grundsätzlich eine Mondernisierungserhöhung der  Miete vornehmen. Diese Erhöhung ist allerdings von verschiedenen Voraussetzungen abhängig, gesetzliche Grundlage ist die Vorschrift des § 559 BGB.

Unter Modernisierung versteht man grundsätzlich alle baulichen Maßnahmen des Vermieters, die das Ziel haben, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken (§ 555b BGB). Alle anderen Arbeiten, insbesondere Reparaturen bezeichnet man als Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen. Diese sind keine Modernisierung, dürfen also nicht auf den Mieter umgelegt werden. Für die nicht immer einfache Abgrenzung zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen hilft Blick in die Vorschrift des § 555a BGB.

Steht danach fest, dass die beabsichtigten Maßnahmen tatsächlich Modernisierungsmaßnahmen sind, sind weitere Voraussetzungen durch den Vermieter zu erfüllen:

Zunächst ist eine schriftliche und erläuterte Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt, Grundvoraussetzung. Die schriftliche Erklärung ist nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält. Mängel der Erklärung führen bereits zur Unwirksamkeit der Erklärung, eine wirksame Erklärung kann jedoch nachgeholt werden, führt dann aber erst zu einer Mieterhöhung zu einem späteren Zeitpunkt.

Weitere Anforderungen sind:

  • nachvollziehbar errechneter Betrag der Erhöhung
  • Ausweis der angefallenen Gesamtkosten
  • Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen
  • Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung
  • Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden.

Nicht zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören:

  • Zinsen für Kredite
  • Verwaltungskosten
  • Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen
  • Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen
  • Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z. B. Hotelkosten).
Modernisierung
Andrea KahleRechtsanwältin