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Bei der Staffelmiete ist bereits im Mietvertrag die Höhe der Miete für bestimmte Zeiträume festgelegt.

Nach § 557a BGB muss die jeweilige Miethöhe oder die jeweilige Mieterhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden, die vereinbarte Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Eine Ausweisung der Erhöhungsbeträge in Prozent oder basierend auf einer Erhöhung der Miete pro Quadratmeter Mietfläche ist unzulässig, denn in beiden Fällen wird die Miete oder der Erhöhungsbetrag nicht als fixer Geldbetrag ausgewiesen. Jede Mieterhöhung in einer Staffelmietvereinbarung muss also ohne weitere Rechenschritte, so einfach diese auch sein mögen, klar ersichtlich sein. Daneben muss der Zeitpunkt der Mieterhöhung genau bestimmt sein. aben die Mietvertragsparteien eine Staffelmiete vereinbart, ist jede weitere Erhöhung aus welchen Gründen auch immer unzulässig. Es kann weder eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete angestrebt werden, noch eine Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Die Staffelmiete bietet dem Vermieter zwar auf den ersten Blick eine vereinfachte Form der Mieterhöhung, erweist sich jedoch wegen der Sperrwirkung bezüglich anderer Erhöhungstatbestände manchmal als zweischneidiges Schwert.

Bei einem Staffelmietvertrag findet die 20- prozentige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen keine Anwendung. Die Staffelmiete ist von dem sog. Vergleichsmietenverfahren daher abgekoppelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird allenfalls bei der Beurteilung einer möglichen Mietpreisüberhöhung herangezogen. In der Praxis haben wir diese theoretische Möglichkeit noch nicht erfahren.

Nach § 5 WiStrG  liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, wenn die vereinbarte Staffelmiete um mehr als 20 Prozent die ortsübliche Miete “unangemessen” übersteigt. Diese Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetzbuch setzt voraus, dass die Mietpreisüberhöhung darauf zurückzuführen ist, dass sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Wohnräumen erfolgt. Liegt eine unangemessen hohe Staffelmiete vor, ist die Staffelmietvereinbarung nichtig, es gilt dann die ortsübliche Vergleichsmiete.

Staffelmiete
Andrea KahleRechtsanwältin