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Unter dem Begriff Renovierungspflicht ist in diesem Zusammenhang die Pflicht zu verstehen, die Wohnung beim Auszug zu renovieren (sog. Endrenovierungsverpflichtung). Soweit nichts anderes (wie nahezu immer) in dem zugrunde liegenden Mietvertrag vereinbart wurde, gelten die gesetzliche Regelungen, nach denen  Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, der Mieter nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB). Vielmehr ist es Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Renovierungspflicht bei Auszug ist abzugrenzen von den sog. Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses, obwohl diese in einem unmittelbaren Zusammenhang miteinander stehen. Beides war bereits Gegenstand zahlreicher – auch höchstrichterlicher – Entscheidungen. Im Kern bedeutet dies, dass der Vermieter sich durch die Überwälzung der Renovierungspflichten bzw. Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht entlasten können soll, andererseits der Mieter nicht “über Gebühr” in die Verantwortung genommen werden können soll, was auch immer dies heißen mag. Weiterhin soll der Mieter während der Dauer der Mietzeit in seinem “Dekorationsgeschmack” (bis hin zur Grenze der Substanzverletzung!) nicht eingeschränkt werden. Bei Rückgabe der Mietsache muss diese sich jedoch in einem wiedervermietbarem Zustand befinden. Dies dürfte nur dann der Fall sein, wenn die Dekoration in farblich neutralen, dem allgemein üblichen Farbgeschmack entsprechenden Tönen gehalten ist, so jedenfalls die überwiegende Meinung.

Zulässige Anknüpfungspunkte für die Übertragung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind

  • der tatsächliche Zustand des Mietobjektes,
  • die Dauer des Mietverhältnisses und
  • der Umfang der auszuführenden Arbeiten.

Eine unbedingte Endrenovierungsverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses kann dem Mieter nicht auferlegt werden. Für den Fall, dass die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht abgelaufen sind, soll der Vermieter mit dem Mieter eine Vereinbarung über eine anteilige Tragung der Kosten für etwaige Schönheitsreparaturen treffen können dürfen, so jedenfalls der aktuelle Rechtsprechungsstand. Die sogenannte Quotenklausel kann allerdings nur dann wirksam vereinbart werden, wenn

  • die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag überhaupt wirksam ist
  • finanzielle Abgeltung lediglich für die Mietzeit geschuldet ist
  • die Quoten nachvollziehbar und transparent sind und nicht unangemessen
  • die Möglichkeit der finanziellen Entlastung durch eigene Ausführung der Arbeiten durch den Mieter gegeben ist
Renovierungspflicht
Andrea KahleRechtsanwältin