Minderung bei erheblichen Mängeln und Anforderungen an den Sachvortrag

Nachfolgend ein Beitrag vom 26.7.2018 von Eisenschmid, jurisPR-MietR 15/2018 Anm. 1

Orientierungssätze zur Anmerkung

1. Bei besonders gravierenden Mängeln (Unbewohnbarkeit des Erdgeschosses infolge massiver Durchfeuchtung der Außenwände und großflächigen Schimmelpilzbefalls, seit Jahren stark sanierungsbedürftiger Zustand des Daches mit der Folge von an den Wänden des Obergeschosses bei starken Niederschlägen herablaufenden und von der Decke herabtropfenden Wassers und großflächigen Schimmelpilzbefalls auch in den oberen Räumen) liegt eine weitgehende, wenn nicht gar vollständige Gebrauchsuntauglichkeit einer Wohnung vor.
2. Bei einer Minderung, die nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen.

A. Problemstellung

Bei einem Vortrag des Mieters über Entstehung und Umfang des Mangels darf das Gericht angebotene Beweise nicht übergehen. Eine unzulässige Missachtung eines Beweisangebotes liegt vor, wenn der als wahr unterstellte Vortrag in Wirklichkeit nur teilweise berücksichtigt wird.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses, das sie zusammen mit ihren beiden Kindern bewohnen. Vermieterin ist die Klägerin. Im Jahr 2015 nahmen die Beklagten wegen beanstandeter Mängel Mietkürzungen i.H.v. 2/3 der Bruttomiete vor. Wegen des dadurch entstandenen Rückstandes kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Die Klage auf Räumung und Herausgabe hatte beim Amtsgericht vollen Erfolg. Die von den Beklagten eingelegte Berufung wurde zurückgewiesen.
Die dagegen eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde führte zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
Das Berufungsgericht hatte zur Begründung seiner Entscheidung darauf abgestellt, der Vortrag der Beklagten sei nicht hinreichend substantiiert und schon deshalb unbeachtlich. Zudem sei die angenommene Minderung überhöht, wenn man den Vortrag der Beklagten als wahr unterstellen würde. Die zu viel vorgenommene Minderung stütze die außerordentliche Kündigung wegen des verbleibenden Zahlungsrückstandes.
Die Beklagten hatten beim Amtsgericht vorgetragen, dass die im Erdgeschoss hergerichteten Räume wegen des eindringenden Wassers feucht und nicht mehr nutzbar seien. Zudem sei ein massiver Schimmelpilzbefall aufgetreten, der modrigen und muffigen Geruch zur Folge habe. Im Schlafzimmer der Tochter sei Schimmel auf einer Breite von 4,20 m und in einer Höhe von 1,10 m an der Außenwand festzustellen. Ferner sei das Dach undicht, sodass im Obergeschoss bei Regen das Wasser in der Küche und Wohnzimmer an der Wand zum Nachbarn in einer Breite von bis zu 90 cm herunterlaufe und sich dort ebenfalls massiv Schimmel gebildet habe. Ein Handwerker, der das Dach im Auftrag der Klägerin besichtigt habe, habe erklärt, dass es aufgrund des Alters und der Schäden komplett instandgesetzt werden müsse. Die Klägerin habe jedoch von einer Reparatur oder gar Instandsetzung abgesehen. Auch die Fenster im Obergeschoss seien verzogen und undicht, dass auch von dort bei starkem Regen Wasser in die Räume laufe. Die Balkontür im Wohnzimmer sei aus der Halterung herausgesprungen. Im Schlafzimmer hinge die Balkontür nach einer Seite herunter und sei kaum zu schließen. Auch die Hauseingangstür sowie die Tür zum Lagerraum für die Heizöltanks seien stark verzogen. Aus der Frischwasserleitung komme nur verschmutztes, kupferfarbenes Wasser.
Hierzu hebt der BGH hervor, dass die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebotes gegen Art. 103 Abs. 1 GG verstoße. Das gelte auch dann, wenn die gebotene Beweisaufnahme unterbleibe, weil das Gericht die Grundsätze der Wahrunterstellung missachtet und die Behauptung der Partei nicht so übernommen habe, wie sie von der Partei aufgestellt worden sei. Hier sei das Gericht in seiner Entscheidung nicht auf die besonders gravierenden Mängel eingegangen. Dass derartige Mängel Gesundheitsgefahren für die Bewohner herbeiführen könnten und möglicherweise eine vollständige Gebrauchsuntauglichkeit vorliege, liege auf der Hand. Das Berufungsgericht habe die Behauptungen der Beklagten daher rechtsfehlerhaft nur vordergründig als wahr unterstellt.
Es habe auch nicht an der erforderlichen Substantiierung gefehlt. Durch den Vortrag des Mieters müsse das Gericht nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Seien die Anforderungen erfüllt, sei es Sache des Tatrichters in die Beweisaufnahme einzutreten. Da die Mietminderung kraft Gesetzes eintrete, sei von dem Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht vorzutragen. Ebenso wenig sei erforderlich, bei mehreren Mängeln eine Aufgliederung der Minderungsbeträge bezüglich der einzelnen Mängel vorzunehmen.

C. Kontext der Entscheidung

Die vorliegende Entscheidung bestätigt noch einmal in eindrücklicher Weise, was der BGH schon in der Vergangenheit mehrfach betont und zwecks Aufhebung und Zurückverweisung einer Instanzentscheidung hervorgehoben hat. Der lockere Umgang der Instanzgerichte mit dem gravierenden Vortrag der Beklagten veranlasste den BGH, mit deutlichen Worten noch einmal daran zu erinnern, dass die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebotes ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG darstellt. Wenn – wie hier – das Berufungsgericht nur vordergründig den Vortrag der Beklagten als wahr unterstellt, tatsächlich aber die vorgetragenen Behauptungen nicht ansatzweise berücksichtigt, liegt eine Gehörsverletzung vor. In solchen Fällen ist nämlich nicht auszuschließen, dass dann, wenn der Vortrag der Beklagten in der gehörigen Weise zur Kenntnis genommen wäre, die angebotenen Beweise erhoben worden wären.
Der BGH hat bei der Begründung Bezug genommen auf seine Entscheidungen vom 11.10.2016 (VIII ZR 300/15 – MietPrax-AK § 573 Nr. 61) sowie auf seine Entscheidung vom 15.03.2017 (VIII ZR 270/15 – MietPrax-AK § 574 Nr. 2). In seiner Entscheidung vom 11.10.2016 ging es um den behaupteten Eigenbedarf eines Vermieters. Dort hatte das Berufungsgericht den Vortrag des Mieters, die Mutter des Vermieters, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wurde, habe in einem Telefonat geäußert, sie habe nie die Absicht gehabt, aus ihrem Haus auszuziehen. Das Berufungsgericht hatte von einer Beweisaufnahme abgesehen, weil es als wahr unterstellt hatte, dass die Mutter des Beklagten Vermieters ihre Umzugsabsicht im Februar 2014, also nur zum Zeitpunkt des Telefonats, verneint habe.
In der Entscheidung vom 15.03.2017 musste sich der BGH mit der Sozialklausel des § 574 BGB befassen. In dem dort behandelten Fall hatte das Berufungsgericht den Vortrag des Mieters als wahr unterstellt. Der BGH hatte allerdings beanstandet, dass in der Begründung des Berufungsgerichtes nicht die im Vortrag des Mieters zum Ausdruck gekommene existenzielle Bedeutung der bisherigen Wohnung und die Alternativlosigkeit ihrer Beibehaltung in gebotener Weise erfasst und erkennbar gewesen sei (vgl. auch Börstinghaus, MietPrax-AK, § 574 BGB Anm. zu Nr. 2).
Der BGH hat sich auch veranlasst gesehen, noch einmal auf die Darlegungslast des Mieters bei Vorliegen von Mängeln einzugehen. Zu dieser Frage hatte er schon mehrfach im Zusammenhang mit Lärmbelästigungen durch andere Mieter oder Dritte entschieden. Auch in diesen Fällen reicht es aus, wenn ein konkreter Sachmangel durch Beschreibung der Symptome dargelegt wird. Selbst wenn der Mieter eine bestimmte Lärmquelle benennt, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, er wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich die von ihm benannte Ursache und nicht eine andere zutrifft (BGH, Urt. v. 21.02.2017 – VIII ZR 1/16). Auch bedarf es keines Lärmprotokolls zur Darlegung der Lärmbelästigung (BGH, Urt. v. 20.06.2012 – VIII ZR 268/11 – AK-MietPrax § 321a ZPO Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus).

D. Auswirkungen für die Praxis

Die Rechtsprechung des BGH zu den Erfordernissen der Substantiierung des Mieters bei Mängeln ist zu begrüßen. Da bei einer vorgenommenen Mietminderung immer das Damoklesschwert der fristlosen Kündigung, gekoppelt mit einer ordentlichen Kündigung, und damit der Verlust der Wohnung droht, ist es auch rechtspolitisch richtig, für das Prozessverfahren im Auge zu behalten, dass es schließlich der Vermieter ist, der insbesondere die Ursachen des Mangels am besten kennen sollte. Dennoch zeigt die Praxis, dass auch Mieter gerne übertreiben und bei der Beschreibung des Zustandes der Mietsache wegen der persönlichen Betroffenheit gerne übertreiben. Die Erleichterung im Vortrag gibt daher keinen Freibrief für Fantasien.