Nachfolgend ein Beitrag vom 19.4.2018 von Lammel, jurisPR-MietR 8/2018 Anm. 4

Orientierungssatz zur Anmerkung

Die verbrauchsunabhängige Kostenverteilung bei einer verbundenen Anlage führt zur Anwendung des Kürzungsrechts nach § 12 Abs. 1 HeizKV.

A. Problemstellung

Das LG Potsdam hat sich mit der Abrechnung der Warmwasserkosten bei einer verbundenen Anlage ohne Verwendung eines Wärmezählers zur Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge befasst.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der klagende Mieter verlangt vom Vermieter Auszahlung eines Guthabens, das sich als Überschuss der gezahlten Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten ergebe. Dabei geht er davon aus, dass ihm infolge der Nichtverwendung eines Wärmezählers bei der Feststellung der Warmwasserkosten in einer verbundenen Anlage ein Kürzungsrecht i.H.v. 15% auf die für die Abrechnungsperiode 2014/2015 ermittelten Kosten zustehe.
Das AG Brandenburg und das LG Potsdam sind dieser Auffassung gefolgt.
Sie haben darauf abgestellt, dass der Vermieter gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV verpflichtet gewesen sei, den Wärmeverbrauch für die Warmwasserversorgungsanlage mit einem Wärmezähler zu messen, was unstreitig nicht geschehen sei. Ob ein Fall nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV – ein unzumutbar hoher Aufwand für die Anbringung eines Wärmezählers – vorliege, könne mangels substantiierten Vortrages des Vermieters nicht festgestellt werden. Auch die Formel des § 9 Abs. 2 HeizKV habe er nicht verwendet, so dass der Sachverhalt nicht demjenigen der Entscheidung des LG Berlin (Urt. v. 15.06.2017 – 67 S 101/17 – WuM 2017, 463) entspreche. Ebenso wenig könne er sich auf das Urteil des BGH vom 21.10.2011 (V ZR 57/11 Rn. 17 – WuM 2012, 38, 40) stützen, da die Abrechnung nicht inhaltlich fehlerhaft sei, sondern wegen der Zugrundelegung eines verbrauchsunabhängigen Verteilungsmaßstabes nicht den Vorgaben der HeizKV entspreche.
Da der Vermieter somit entgegen den Vorschriften der HeizKV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet habe, greife das für einen solchen Fall vorgesehene Kürzungsrecht des § 9 Abs. 1HeizKV i.H.v. 15% der gesamten Heizkosten ein.

C. Kontext der Entscheidung

Das Konzept der HeizKV beruht auf der Möglichkeit, den Verbrauch zu erfassen und letztlich dem Endnutzer zuzuordnen, um diesen durch Voraugenstellung seiner Kosten zu einem sparsamen Gebrauch zu veranlassen. Diese kostenbestimmende Erfassung muss an zwei Stellen durchgeführt werden: Einmal beim Endverbraucher – durch Erfassungsgeräte an den Verbrauchsstellen (Heizkörper, Warmwasserzapfstelle) –, zum anderen durch im Regelfall Zähler zwischen Lieferung und (Wärme-)Erzeugungsgerät. Nur wenn beide Erfassungsgeräte vorhanden sind, kann eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung durchgeführt werden. Allerdings geht die HeizKV davon aus, dass die Erzeugung von Wärme und von Warmwasser durch getrennte Anlagen erfolgt; denn nur bei diesen kann auch eine erzeugungsbezogene Erfassung der Lieferung durchgeführt werden. Die gemeinschaftliche Erzeugung von Wärme und Warmwasser in einer einzigen Anlage erfordert einen erfassungsmäßigen Zwischenschritt, nämlich die Zuordnung der gemeinschaftlichen Lieferung zu der einzelnen erzeugten Wärme bzw. dem Warmwasser.
Der Gesetzgeber hat sich von Anfang an mit dieser Kostentrennung schwer getan. Zwar stand bereits in der ursprünglichen Fassung des § 9 Abs. 3 HeizKV bei der Versorgung durch Fernwärme die Messung durch einen Wärmezähler im Vordergrund; jedoch ließ er seinem Wortlaut nach gleichberechtigt die Berechnung durch bestimmte (oder auch unbestimmte) Formeln zu. Bei der Versorgung durch Heizkessel ist es bei der Anwendung von Formeln für die Ermittlung des Brennstoffverbrauches geblieben, während bei der Wärmelieferung nunmehr primär auf die Verwendung von Wärmezählern abgestellt wird.
Unberührt von allen Umgestaltungen der Norm ist aber die Grundlegung der Feststellung des Energieeinsatzes für die Heizung geblieben, nämlich das Abzugsverfahren dergestalt, dass die festgestellte Menge für das Warmwasser von der Gesamtmenge abgezogen wird; diesen „Rest“ stellte dann der Energieeinsatz für die Heizung dar. Zwar wäre die Verwendung eines weiteren Wärmezählers auch für diesen Bereich durchaus denkbar gewesen, aber möglicherweise scheute der Verordnungsgeber die aus der Verwendung von eichpflichtigen Zählern entstehenden Folgekosten; denn bei der Verwendung von technisch neueren Erfassungsgeräten ist stets zu berücksichtigen, dass die Erfassung wegen dieser Geräte nicht mehr Kosten verursacht als durch die Erfassung an Energie eingespart werden könnte. Dieses Abzugsverfahren hat andererseits selbst die missliche Konsequenz, dass sich eine nicht verordnungsgerechte Erfassung beim Energieeinsatz für das Warmwasser unmittelbar auch auf die Heizwärme auswirkt, womit die gesamte Heizkostenabrechnung fehlerhaft wird und dem Kürzungsrecht des § 9 Abs. 1 HeizKV unterliegt.

D. Auswirkungen für die Praxis

Einerseits zeigt der dieser Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt, dass die Vorgaben der HeizKV ernst genommen und inhaltlich präzise erfüllt werden müssen. Andererseits ist es dem Gebäudeeigentümer/Vermieter durchaus freigestellt, einen weiteren Wärmezähler – unter Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsgebotes – anbringen zu lassen, um dieser Gefahr einer Infizierung der gesamten Heizkostenabrechnung durch einen sich nur auf einen Bereich der Energieversorgung erstreckenden Fehler zu vermeiden.

Verbrauchsunabhängige Heizkostenverteilung bei verbundenen Anlagen
Birgit OehlmannRechtsanwältin

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