Unwirksame Schriftformheilungsklauseln in Gewerberaummietverträgen

Nachfolgend ein Beitrag vom 8.12.2017 von Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 23/2017 Anm. 1

Leitsätze

1. Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10 – BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und v. 30.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102).
2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und v. 19.09.2007 – XII ZR 198/05 – NJW 2008, 365).

A. Problemstellung

Bekanntlich bedürfen Mietverträge grundsätzlich keiner Form. § 550 BGB ist eine insofern besondere „Formvorschrift“ für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, als dort nicht die Unwirksamkeit gemäß § 125 BGB bei Formverstößen angeordnet wird, sondern nur die Kündbarkeit des Vertrages. Ursprünglich war diese Vorschrift wegen des heute in § 566 BGB enthaltenen Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ als Erwerberschutzvorschrift gedacht, damit der Erwerber erkennen konnte, in welche vertraglichen Abreden er „eintritt“. Mit der Zeit hat sich die Vorschrift aber zu einer „Mieterfluchtvorschrift“ entwickelt, weil Mieter(-Vertreter) versuchten, Schriftformmängel zu finden, um aus langfristigen Mietverträgen herauszukommen. Im Einzelfall haben auch Vermieter versucht, sich auf diese Weise aus solchen Verträgen zu lösen. Da gerade in der Gewerberaummiete die Langfristigkeit der Vermietung einen enormen wirtschaftlichen Wert darstellt, wurde in der Vergangenheit nicht nur sehr viel Zeit und Energie darauf verwendet, wirklich allen Anforderungen an die Schriftform gemäß § 550 BGB gerecht zu werden, es wurden auch Vertragsklauseln entwickelt, die die Rechtsfolgen von eventuell doch noch vorkommenden Verstößen, insbesondere die Kündbarkeit, abmildern sollten. Die Klauseln firmieren unter dem Begriff „Schriftformheilungsklauseln“.
Der XII. Zivilsenat hat sich nach anfänglichen vorsichtigen Annäherungen an das Thema nunmehr grundsätzlich mit der Wirksamkeit solcher Klauseln beschäftigt.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Im Dezember 1998 mietete der Beklagte von der Rechtsvorgängerin der heutigen Vermieterin Ladenräume. Im Oktober 2006 schlossen die Vertragsparteien einen „1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12./08.12.1998“. Mit diesem änderten sie unter anderem die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Indexklausel. Außerdem enthielt der Nachtrag in Ziffer 6 folgende Regelung:
„Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat, … der Schriftform bedarf. Die Parteien wollen diese Schriftform einhalten. Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Das gilt sowohl für den Mietvertrag, als auch für sämtliche Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen.“
In einem „2. Nachtrag“ im Jahr 2009 wurde eine Mietzeit bis zum 31.05.2020 (mit einer einmaligen Verlängerungsoption für den Mieter um fünf Jahre) vereinbart. Zu diesem Zeitpunkt war die jetzige Klägerin bereits Vermieterin. Außerdem war unter Ziff. 7 Folgendes vereinbart:
„Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, … jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“
In einem Schreiben vom 15.01.2011 legte die Klägerin dem Beklagten das Begehren dar, die Wertsicherungsklausel dahingehend zu ändern, dass bei Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5% eine entsprechende Änderung der Miete eintreten solle. Der Beklagte vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich „6% einverstanden“, unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an die Klägerin zurück. Diese teilte dem Beklagten im Mai 2011 mit, dass der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietkorrektur um 6% gestiegen sei und sich daher eine entsprechend erhöhte Miete ergebe, die der Beklagte fortan auch entrichtete.
Im Juni 2014 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung zum 31.12.2014. Die Räumungsklage hatte in allen drei Instanzen keinen Erfolg.
Nach Ansicht des BGH lag hier ein Schriftformmangel vor, der zwar grundsätzlich die Klägerin berechtigte, zu kündigen, was auch durch die Schriftformheilungsklausel nicht ausgeschlossen sei, jedoch sei hier die Kündigung ausnahmsweise treuwidrig.
1. Verstoß gegen die Schriftform
Vorliegend hat der Mietvertrag ursprünglich dem Schriftformgebot des § 550 BGB entsprochen. Erst durch den Schriftwechsel über die Abänderung der Indexklausel haben die Parteien außerhalb des Vertrages eine Regelung getroffen, die dem Schriftformgebot nicht gerecht wurde. Denn dem Schreiben vom 15.01.2011 mit dem handschriftlich gefertigten und unterschriebenen Zusatz des Beklagten fehlt es schon an der ausreichenden Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und die Nachträge. Außerdem hat die Klägerin die unter Abänderung des Angebots erfolgte Annahme durch die Beklagte selbst nicht unterschrieben.
2. Auswirkungen der Schriftformheilungsklausel
Weder an dem Schriftformverstoß nach an der Kündigungsberechtigung ändert die vereinbarte Schriftformklausel hier etwas. Nach ständiger Rechtsprechung des XII. Senats kann eine Mitwirkungspflicht der Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Mietvertrages bestehen. Davon zu unterscheiden ist aber die sich aus einer Schriftformheilungsklausel ergebende generelle Verpflichtung der Mietvertragsparteien, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen, um so eine „vorzeitige“ Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden.
Ob und inwieweit eine solche Regelung – durch Individualvertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – rechtswirksam getroffen werden kann, war streitig. Der XII. Senat hat bisher nur entschieden, dass es mit § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber (BGH, Urt. v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10 – BGHZ 200, 98 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 36 m. Anm. Eisenschmid; Dittert, jurisPR-MietR 9/2014 Anm. 4; Streyl, NZM 2015, 28; Emmerich, JuS 2014, 239) oder einen in den Mietvertrag eintretenden Nießbrauchsberechtigten (BGH, Urt. v. 30.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 38 m. Anm. Eisenschmid; Bieber, Grundeigentum 2014, 842; Schmid, MietRB 2014, 231; Lammel, jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 3; Streyl, NZM 2015, 28; El-Ishmawi, BB 2014, 1808) aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen, und zwar selbst dann, wenn die langfristige Vertragsbindung erst unter seiner Beteiligung vereinbart worden ist (BGH, Beschl. v. 25.01.2017 – XII ZR 69/16 – NJW 2017, 1017). Denn mit § 550 BGB soll erreicht werden, dass der Erwerber die Bedingungen, zu denen er in ein Mietverhältnis eintritt, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen kann. Er soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshalb finanziell einkalkuliert darstellen. Ist das infolge formunwirksamer, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit würde ihm genommen, wenn er infolge der Heilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Dass ihm im Fall unterlassener Information über ihm nachteilige formunwirksame Vereinbarungen gegenüber dem Veräußerer Schadensersatzansprüche zustehen mögen, rechtfertigt nicht die Annahme, der Schutzzweck des § 550 BGB trete deshalb zurück. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber bei einer derartigen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Da ihm bei einer Geltung der Heilungsklausel auch ihm gegenüber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen würde, würde der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt.
Offengeblieben war bisher aber die Frage inwieweit einer Schriftformheilungsklausel auch zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern Bedeutung hat. Der BGH stellt dazu die kontroverse Rechtsprechung und veröffentlichte Auffassung in der mietrechtlichen Literatur umfassend dar. Er schließt sich der Auffassung an, wonach Schriftformheilungsklauseln unabhängig davon, ob sie individualvertraglich oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden, unwirksam sind und deshalb nicht über § 242 BGB einer auf einen Schriftformverstoß gestützten ordentlichen Kündigung entgegenstehen können (LG Krefeld, Urt. v. 25.05.2016 – 2 O 86/14 – ZMR 2016, 547 m. Anm. Dittert, jurisPR-MietR 19/2016 Anm. 4).
Bei der Vorschrift des § 550 BGB handele es sich nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht. Sie will nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr diene sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Der Gesetzgeber habe diese Rechtsprechung zum Schutzzweck bei der Mietrechtsreform 2001 gekannt und nicht darauf reagiert.
Mit Blick auf diesen Schutzzweck seien Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde.
Dem lasse sich nicht mit Erfolg entgegenhalten, derartige Klauseln verhülfen dem Grundsatz pacta sunt servanda erst zur Geltung, weil sie die vereinbarte Langfristigkeit des Mietverhältnisses auch bei Schriftformfehlern bewahrten. Mit den §§ 578, 550 BGB habe der Gesetzgeber die Vertragsfreiheit bewusst dahingehend eingeschränkt, dass langfristige mietvertragliche Bindungen über Grundstücke und (Wohn-)Räume der Schriftform bedürfen. Fehle es an dieser, bestehe als gesetzliche Folge auch kein langfristiges Mietverhältnis, das es zu bewahren gälte. Durch Schriftformheilungsklauseln werde nicht lediglich das rechtliche Ergebnis hergestellt, das bestünde, wäre von vornherein die gesetzliche Schriftform gewahrt gewesen; vielmehr solle mit ihnen die in § 550 BGB enthaltene bewusste gesetzgeberische Entscheidung in unzulässiger Weise umgangen werden.
3. Treuwidrigkeit der Kündigung
Nach Ansicht des XII. Senats war der Klägerin aber eine Berufung auf den Schriftformverstoß nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.
Es verstoße auch gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich für sie vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen. Die neue Wertsicherungsklausel wurde auf Drängen der Klägerin vereinbart und diente ausschließlich den Interessen der Klägerin als Vermieterin. Es war bereits eine wirksame Wertsicherungsklausel in der Vergangenheit vereinbart worden. Bei realistischer Betrachtung konnte allein die Klägerin von der Vertragsänderung profitieren, weil wesentlich früher als nach der alten Regelung eine Mieterhöhung aufgrund der Steigerung des Verbraucherpreisindex eintrat. Tatsächlich hat die Klägerin auch wenige Monate nach der Vertragsänderung mit Erfolg eine um 6% höhere Miete vom Beklagten verlangt.
Dass die Klägerin diese im wirtschaftlichen Ergebnis ihr allein günstige und zudem von ihr geforderte Vertragsänderung mit Blick auf die Formwidrigkeit dieser Änderungsvereinbarung zum Anlass nimmt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, stelle einen Fall des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dar. Eine auf dieser Kündigung beruhende Vertragsbeendigung wäre ein schlechthin untragbares Ergebnis, so dass der Klägerin die Berufung auf den Schriftformverstoß gemäß § 242 BGB versagt ist.

C. Kontext der Entscheidung

Damit ist das Sicherungsnetz der Schriftformheilungsklausel endgültig abgebaut. Während bisher nur Erwerbern oder sonst in den Vertrag eintretenden Personen der Schutz versagt war, hat es jetzt auch die ursprünglichen Vertragspartner getroffen. Das ist alles eine Folge der vom XII. Senat schon vor längeren Zeit vorgenommenen Schutzzweckerweiterung des § 550 BGB. Während ursprünglich nur der Erwerberschutz gesetzlich gewollt war, hat der Senat auch wegen der zahlreichen Verfahren, in denen eine der Vertragsparteien sich an die ursprünglichen Vereinbarungen nicht mehr halten wollte, auch die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform des § 550 BGB in den Vordergrund geschoben. Die Konsequenz dieser Rechtsprechung ist dann aber, dass alle Umgehungen und Einschränkungen gegen diese „neuen“ Schutzzwecke verstoßen und deshalb unwirksam sein müssen.
Aber der Senat hat auch betont, dass man sich diese Kündigungsmöglichkeit nicht selbst schaffen kann, indem man eine formunwirksame Vertragsänderung anstößt, um sich später darauf zu berufen.

D. Auswirkungen für die Praxis

Es bleibt nur die Besinnung auf das Gesetz. Die Schriftform ist bei langfristigen Mietverträgen das Ein und Alles. Problematisch sind dabei regelmäßig die späteren Änderungen und nicht der ursprüngliche Vertrag. Schnell wird eine Änderung am Telefon oder im Treppenhaus vereinbart. Das ist genauso gefährlich wie der Briefwechsel ohne konkrete Bezugnahme auf den Vertrag und ohne Austausch unterzeichneter Erklärungen mit der endgültigen Fassung der Vereinbarung.