Umlagefähigkeit von Prüfungs- und Leasingkosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten

Nachfolgend ein Beitrag vom 14.7.2016 von Wall, jurisPR-MietR 14/2016 Anm. 1

Orientierungssatz zur Anmerkung

Prüfungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebskosten. Für Geräte mit Fernprüfung per Funk fallen derartige Kosten jedoch nicht an.
Leasing- oder Anmietungskosten für Rauchwarnmelder sind nicht umlagefähig.

A. Problemstellung

Der Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen ist in den meisten Landesbauordnungen vorgeschrieben. Die Mietparteien streiten darüber, ob die laufend entstehenden Kosten für die Geräte als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Dabei hatte das Landgericht zu klären, ob zum einen die Prüfungs- und zum anderen die Leasingkosten umlegbar sind.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Vermieterin informierte die Mieterin im März 2015, dass sie die Wohnung mit Rauchwarnmeldern ausstatten will. Als laufend anfallende Kosten gab sie 6,38 Euro zzgl. MwSt. je Gerät pro Jahr für Miete und monatliche Fernprüfung per Funk an. Die Mietkosten würden im Rahmen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung umgelegt. Da sich die Mieterin damit nicht einverstanden erklärte, erhob die Vermieterin Feststellungsklage mit dem Antrag festzustellen, dass die Beklagte die Kosten für Miete und Prüfung der Geräte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu zahlen hat.
Das LG Hagen hat entschieden, dass die Prüfungskosten als Betriebskosten umlegbar sind, die Kosten für die Gerätemiete hingegen nicht.
1. Prüfungskosten
Diese Kosten hat das Landgericht für umlagefähig erklärt. Bei den Prüfungskosten handele es sich um „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Nach grundlegenden Entscheidungen des BGH sind Kosten, die für die Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts regelmäßig anfallen, als Betriebskosten einzuordnen. Das gelte entsprechend für die Kosten einer regelmäßigen Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern.
Im zweiten Schritt ist das LG Hagen darauf eingegangen, ob die laufende Prüfung der Rauchwarnmelder mietrechtlich der Vermieterin übertragen sei. Diese Frage sei im vorliegenden Fall zu bejahen. Die Bestimmung in der Bauordnung für Nordrhein-Westfalen zu Rauchwarnmeldern (§ 49 Abs. 7) stehe dem nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift habe zwar der Mieter als unmittelbarer Besitzer der Wohnung die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, soweit der Eigentümer die Verpflichtung nicht bis zum 31.03.2013 übernommen habe. Diese Vorschrift regele jedoch lediglich die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit. Den Mietvertragsparteien bleibe es unbenommen, die Zuständigkeit für die Prüfung der Geräte vertraglich anderweitig zu regeln. Eine solche abweichende Regelung hätten die Parteien vorliegend getroffen. Laut Mietvertrag seien „Miet- und Wartungskosten für Rauchmelder“ ausdrücklich als umlegbare Betriebskosten vereinbart. Mit ihrer Zustimmung zur Umlage dieser Betriebskosten habe die Mieterin gleichzeitig auch der Ausführung der kostenverursachenden Maßnahme durch die Vermieterin zugestimmt.
2. Anmietungskosten
Die Kostenumlage für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sei nicht anzuerkennen. Diese Kosten stellen nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten dar, da sie an die Stelle von Anschaffungskosten treten. Die Umlagefähigkeit ergebe sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV. Nach diesen Vorschriften seien die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser als Betriebskosten anzusehen. Hierbei handele es sich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden könne. Dem stehe der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten seien. Dieser Grundsatz sei nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kaufe, sondern miete (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 – NZM 2009, 120 – hierzu die zustimmende Anm. von Lammel, jurisPR-MietR 6/2009 Anm. 4).

C. Kontext der Entscheidung

1. Prüfungskosten
Das LG Hagen hat grundsätzlich zutreffend entschieden, dass die Kosten für die Überprüfung von Rauchwarnmeldern umlegbar sind. Für die vorliegende Fallkonstellation – Fernprüfung per Funk – kann das jedoch nicht gelten.
Die Umlegbarkeit von Betriebskosten ist an unter anderem folgende Voraussetzungen geknüpft:
– Es muss sich um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung handeln (vgl. unter a).
– Die Umlage der Kosten muss – von Ausnahmen abgesehen – mietvertraglich vereinbart sein (vgl. unter b).
a) Erfüllung des Betriebskostenbegriffs
Laufende Kosten für die Prüfung der Betriebsfähigkeit und -sicherheit sind Betriebskosten. Diese früher sehr umstrittene Frage ist höchstrichterlich geklärt, wie das LG Hagen hervorhebt. Der BGH hat im Zusammenhang mit der Kontrolle einer Elektroanlage entschieden, dass die Kosten für eine laufende Prüfung umlagefähig sind (BGH, Urt. v. 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 – NZM 2008, 282 = WuM 2007, 198).
Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV nur umlagefähig, wenn sie tatsächlich entstanden sind. Für Miete und monatliche Fernprüfung per Funk war ein einheitlicher Betrag von 6,38 Euro zzgl. MwSt. je Gerät pro Jahr angekündigt. Vorliegend fallen aber gar keine laufenden Kosten für eine Prüfung an. Es sollten Funkgeräte eingesetzt werden. Die Überprüfung läuft vollautomatisch ab. Die Geräte überwachen sich sozusagen selbst. Prüfungskosten entstehen demnach nicht. Ein laufender Batteriewechsel, der Betriebskosten verursachen könnte, ist nicht vorgesehen. Die Batterielebensdauer von Geräten mit Funküberwachung ist in aller Regel besonders langlebig und auf mindestens zehn Jahre ausgelegt. Auch Personalaufwand für eine laufende Überwachung in einer zentralen Störungsstelle entsteht nicht. Sobald Maßnahmen erforderlich werden, weil ein Gerät per Funk eine Störung meldet, dient diese Maßnahmen dazu, die Funktionsfähigkeit wiederherzustellen. Damit fällt der hierfür entstehende Aufwand nicht mehr in den Bereich der Betriebskosten, sondern in den der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten.
b) Mietvertragliche Vereinbarung zur Kostenumlage
Die Umlage von sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV setzt eine mietvertragliche Abrede unter ausdrücklicher Benennung der Kosten im Mietvertrag voraus (BGH, Urt. v. 07.04.2004 – VIII ZR 167/03 – WuM 2004, 290; bestätigt durch BGH, Urt. v. 08.04.2009 – VIII ZR 128/08 – WuM 2009, 351). Die Mietparteien haben hier im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Umlage der Prüfungskosten für Rauchwarnmelder getroffen. Das LG Hagen hat zutreffend entschieden, dass diese mietvertragliche Regelung Grundlage für die Kostenumlage ist (zu Einzelheiten vgl. Wall, WuM 2013, 3, 14). Die Vereinbarung zur Kostenumlage umfasst eine konkludente Vereinbarung, dass die Vermieterin berechtigt ist, eine laufend notwendige Prüfung der Geräte durchzuführen.
Daran ändert auch die Vorschrift in der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen nichts, die die laufende Prüfung dem Mieter überträgt. Hier ist der erwähnte Zusatz in § 47 Abs. 7 BauO NRW zu beachten: „… es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen.“ Nicht unproblematisch ist jedoch, dass der Mietvertrag vorliegend erst nach dem zuvor genannten Datum geschlossen wurde. Wie das LG Hagen hervorhebt, regelt die Bauordnung jedoch nur die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit.
Weitgehend ungeklärt ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag keine Grundlage für eine Umlage der Prüfungskosten für Rauchwarnmelder enthält. Nach einer Auffassung ist die Umlage als Folge einer Modernisierung zulässig (AG Burgwedel, Urt. v. 01.07.2010 – 73 C 251/09 – ZMR 2010, 800; AG Lübeck, Urt. v. 05.11.2007 – 21 C 1668/07 – ZMR 2008, 302). Nach anderer Ansicht muss der Mieter die Betriebskosten für die eingebauten Rauchwarnmelder mangels mietvertraglicher Grundlage nicht tragen (AG Bielefeld, Urt. v. 30.03.2011 – 17 C 288/11 – NZM 2011, 775 = Grundeigentum 2012, 132; AG Potsdam, Urt. v. 29.02.2007 – 26 C 287/06 – ZMR 2009, 458).
Mit Blick auf die Rechtsprechung des BGH sprechen die besseren Argumente dafür, eine Umlage als Betriebskosten über § 242 BGB im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung grundsätzlich anzuerkennen. Im Zusammenhang mit der Ersetzung einer Gemeinschaftsantenne durch einen Breitbandkabelanschluss hat der BGH die Umlage der neu entstandenen Betriebskosten unter diesem Aspekt anerkannt (BGH, Urt. v. 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 – WuM 2007, 571). Es ist danach zu fragen, welche mietvertragliche Regelung redliche Mietvertragsparteien getroffen hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten. Aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ist grundsätzlich herzuleiten, dass der Vermieter als Folge des Einbaus der Geräte auch zur laufenden Prüfung berechtigt und verpflichtet ist. Wurde der Mietvertrag jedoch zu einem Zeitpunkt geschlossen, als mit einer gesetzlichen Einbauverpflichtung bereits zu rechnen war oder bestand sogar bereits eine dahingehende landesgesetzliche Regelung, kommt eine Auferlegung der Kosten durch ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht (vgl. Beyer, jurisPR-MietR 16/2015 Anm. 3).
Eine andere Bewertung ergibt sich außerdem für die vorliegend einschlägige Regelung in der Landesbauordnung für Nordrhein-Westfalen. Hier hat der Landesgesetzgeber die Sicherstellung der Betriebssicherheit vorrangig dem Mieter als unmittelbarem Besitzer der Wohnung auferlegt. Die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit hat über § 242 BGB Einfluss auf das Mietrecht und die vorzunehmende ergänzende Vertragsauslegung. Hier kann der mutmaßliche Wille der Mietvertragsparteien anders zu gewichten sein. Sofern sich bei der Auslegung im Einzelfall keine Besonderheiten ergeben, hat der Mieter mangels mietvertraglicher Regelung das Recht, sich um die laufende Prüfung selbst zu kümmern und damit die Belastung mit Betriebskosten zu vermeiden. Dies hat auch der Landesgesetzgeber so gesehen. In der Begründung zur Einführung der Rauchwarnmelderpflicht in Nordrhein-Westfalen hat er ausgeführt: „Soweit die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft eigenständig durch den unmittelbaren Besitzer durchgeführt wird, kann dieser die Kosten gering halten“ (Begründung im Gesetzentw. der LReg zur Änderung der Landesbauordnung v. 05.12.2012, LT.-Drs. 16/1624, 6).
Nahezu gleichlautende Regelungen wie in Nordrhein-Westfalen bestehen in den Bauordnungen für Baden-Württemberg, Bayern, Bremen, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. In diesen Bundesländern kann der Vermieter den Mieter somit nach dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht ohne weiteres mit den Betriebskosten für die laufende Funktionsprüfung belasten. Dazu bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung. Eine andere Rechtsfolge besteht für die übrigen Bundesländer (zu den Einzelheiten vgl. Wall, WuM 2013, 3, 10 ff.). Aus einer wiederholten praktischen Handhabung kann sich eine konkludente Vereinbarung ergeben. Das ist denkbar, wenn der Vermieter bereits mehrere Prüfungen durchgeführt hat. Es muss jedoch erkennbar sein, dass beide Parteien einen entsprechenden Willen zur vertraglichen Bindung haben.
2. Anmietungskosten
Viele Vermieter haben Rauchwarnmelder nicht käuflich erworben, sondern von dem Unternehmen, das auch die laufende Prüfung der Geräte übernimmt, angemietet. Nach einer Auffassung sind Anmietungs- oder Leasingkosten umlagefähig (LG Magdeburg, Urt. v. 27.09.2011 – 1 S 171/11 – NJW 2012, 544; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 03.05.2013 – 318a C 337/12 – ZMR 2014, 801). Nach anderer Ansicht widerspricht die Umlage den Grundsätzen des Betriebskostenrechts (AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 04.12.2013 – 715 C 283/13 – ZMR 2014, 804; AG Schönebeck, Urt. v. 04.05.2011 – 4 C 148/11 – ZMR 2011, 646 Vorinstanz zum zuvor zitierten Urteil des LG Magdeburg mit ausführlicher Begründung). Diese ablehnende Auffassung wird in der Literatur überwiegend geteilt (Kinne, Grundeigentum 2014, 1504, 1513; Kinne, Grundeigentum 2011, 1281; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 Rn. 230; Schmid, WuM 2009, 487, 489; Schumacher, NZM 2005, 641, 643; Wüstefeld, jurisPR-MietR 24/2011 Anm. 3; vgl. außerdem die weiteren im Urteil des LG Hagen aufgeführten Zitate; a.A. Harsch, WuM 2008, 521; Pistorius, ZMR 2011, 934).
Leasing- und Anmietungskosten haben mit Betriebskosten gemeinsam, dass sie laufend anfallen. Das genügt jedoch nicht, um den Betriebskostenbegriff zu erfüllen. Diese Kosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs. Es unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ob er für Investitionen ins Mietobjekt Kaufverträge eingeht oder einen Leasing- bzw. Mietvertrag abschließt. Miet- oder Leasingkosten sind deshalb ebenso wenig umlagefähig wie die Anschaffungskosten selbst. Sie fallen zwar laufend an und erfüllen damit ein Merkmal des Betriebskostenbegriffs. Es handelt sich dennoch nicht um Betriebskosten, da sie den Kapitalkosten zuzuordnen sind (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil A, Rn. 37; Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Teil K, Stichworte Miete und Leasing; Sternel, Mietrecht aktuell, Teil V, Rn. 25; Schmid, WuM 2012, 363, ordnet sie den Baukosten i.S.v. § 5 Abs. 3 II. BV zu).
Als Argument für die Umlage von Leasing- und Anmietungskosten verbleibt dann nur noch der Hinweis darauf, dass diese Kosten im Betriebskostenkatalog nach § 2 BetrKV an mehreren Stellen ausdrücklich genannt sind. Umlagefähig sind die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung für Wasserzähler nach Nr. 2 der genannten Vorschrift, für eine Ausstattung zur Erfassung des Wärme- oder Warmwasserverbrauchs nach Nr. 4a und Nr. 5a sowie das Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne nach Nr. 15a. Bei den in § 2 BetrKV aufgeführten Leasing- und Anmietungskosten handelt es sich um gesetzlich festgelegte Ausnahmen, wie das LG Hagen zutreffend herausgestellt hat (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil A, Rn. 37; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 Rn. 230; zustimmend Kinne, Grundeigentum 2011, 1281; Schmid, WuM 2012, 363; differenzierend Schmid in: Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 5440). Die Betriebskostenverordnung benennt auch an anderer Stelle Kosten als umlagefähig, die an sich keine Betriebskosten sind. Ansatzfähig ist nach § 2 BetrKV der Aufwand für die Ablesung von Erfassungsgeräten sowie für die Berechnung und Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten, für die verbrauchsabhängig ermittelten Kaltwasserkosten (Nr. 2, 4a, 5a, 6) sowie für die Berechnung und Aufteilung des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen (Nr. 8). Die Kosten für die Erstellung von Abrechnungen sind jedoch unstreitig den Verwaltungskosten zuzuordnen (LG Stuttgart, Urt. v. 03.09.1987 – 16 S 72/87 – WuM 1989, 521; AG Köln, Urt. v. 03.11.1995 – 217 C 28/95 – ZMR 1996, 269). § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV erklärt ausdrücklich, dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören. Auch für Instandhaltungskosten ergeben sich in dieser Hinsicht Ungereimtheiten. In der Aufstellung der Betriebskosten finden sich die Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie von Spielsand (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Das sind Instandhaltungskosten, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV an sich nicht den Betriebskosten zuzuordnen sind.
Bei Anmietungs- oder Leasingkosten handelt es sich um sog. Kapitalersatzkosten. Die Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet ist. Auch andere Einrichtungen, wie Sanitäreinrichtungen, Briefkästen oder eine Einbauküche kann der Vermieter nicht von einem Dritten anmieten, bei entsprechender Vereinbarung als „sonstige“ Betriebskosten umlegen und auf diese Weise die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen (vgl. dazu AG Schönebeck, Urt. v. 04.05.2011 – 4 C 148/11 – ZMR 2011, 646). Der BGH hat entschieden, dass Leasingkosten für den Brenner, den Öltank oder Verbindungsleitungen nicht als Teil der Heizkosten auf den Mieter abgewälzt werden können (BGH, Urt. v. 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 – WuM 2009, 115 mit zustimmender Anm. Lammel, jurisPR-MietR 6/2009 Anm. 4; Schmid, ZMR 2009, 357). Für nicht umlagefähig hat die Rechtsprechung außerdem Anmietungs- oder Leasingkosten für folgende Einrichtungen und Gegenstände erklärt:
– für Müllgefäße (LG Neuruppin, Urt. v. 23.01.2003 – 4 S 241/02 – WuM 2003, 153; Schmid, WuM 2009, 487, 489),
– für einen Gastank (LG Bonn, Urt. v. 12.06.1989 – 6 S 102/89 – WuM 1989, 398; AG Bad Kreuznach, Urt. v. 09.05.1989 – 2 C 338/88 – WuM 1989, 310),
– für eine Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage (LG Heidelberg, Urt. v. 31.03.2014 – 5 S 48/13 -ZMR 2014, 987),
– für eine sog. Kompaktstation für Fernwärme (164. Abt. des AG Leipzig, Urt. v. 09.02.2004 – 164 C 6951/03 – WuM 2010, 429; a. A. 163. Abt. des AG Leipzig, Urt. v. 06.03.2009 – 163 C 6664/08 – WuM 2010, 428).

D. Auswirkungen für die Praxis

Prüfungskosten für Rauchwarnmelder sind umlagefähig. Die Umlage als Betriebskosten bedarf grundsätzlich einer Vereinbarung der Mietparteien unter ausdrücklicher Benennung der Kosten im Mietvertrag. Vermieter, die diese Kosten umlegen möchten, sollten sie in neu abzuschließenden Mietverträgen unter „sonstige Betriebskosten“ genau bezeichnen und aufführen. Ungeklärt ist, inwieweit eine Umlage auch ohne Vereinbarung möglich ist.
Leasing- oder Anmietungskosten können nach überwiegender Meinung nicht als Betriebskosten abgerechnet werden. Die Streitfrage bleibt offen, bis der BGH eine Klärung herbeiführt.
Nach der Erstinstallation hat der Vermieter die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchzuführen. Wegen der geringen Kosten lohnt sich der Aufwand hierfür jedoch nicht, sofern der Einbau nicht mit weiteren Modernisierungsmaßnahmen verbunden wurde.
Wegen der unklaren Rechtslage besteht aus Sicht des Mieters die Gefahr, dass die Anmietungskosten für Rauchwarnmelder in den Prüfungskosten „integriert“ werden. Die Prüfungskosten dürfen nicht so hoch angesetzt sein, dass die Anschaffungskosten refinanziert werden. Angemessen sind Prüfungskosten in der Größenordnung von 3 bis max. 4 Euro netto je Gerät. Bei höheren Kosten besteht der Verdacht, dass die Kosten zusätzlich der Refinanzierung der Geräte dienen. Lässt sich das nicht belegen, muss der Mieter die Höhe der Kosten beanstanden, indem er einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit anführt. Dafür muss er den Nachweis erbringen. Dazu wäre ein Kostenvergleich hilfreich. Der Mieter sollte ermitteln, was andere Unternehmen für die laufende Prüfung der Geräte in Ansatz bringen.