Nachfolgend ein Beitrag vom 17.5.2018 von Theesfeld, jurisPR-MietR 10/2018 Anm. 2

Leitsatz

Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem – unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung – unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung im Wege der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen.

Orientierungssatz zur Anmerkung

Nur in bestimmten Fallkonstellationen kann das Jobcenter Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

A. Problemstellung

Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Jobcenter, welches im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar an den bisherigen Vermieter überwiesen hat, seinen Rückforderungsanspruch unmittelbar gegen den Vermieter richten kann oder ob sich ein solcher Anspruch gegen den Mieter als Empfänger der Sozialleistung richtet.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Beklagten des zugrunde liegenden Verfahrens waren Vermieter eines Einfamilienhauses, dessen Mieter vom Kläger, dem zuständigen Jobcenter, Leistungen für Kosten der Unterkunft und Heizung nach dem SGB II bezogen. Die Mietzahlungen erfolgten auf Wunsch der Mieter direkt durch das Jobcenter an die Vermieter. Das Mietverhältnis endete zum 31.07.2014.
Bereits im Juli hatten die Mieter beim Jobcenter einen Mietvertrag über eine neue Wohnung eingereicht. Dennoch überwies dieses versehentlich noch die Miete für August 2014 an die beklagten Vermieter. Der Aufforderung des Jobcenters, den entsprechenden Betrag zurückzuzahlen, kamen die Beklagten nicht nach. Sie verweigerten die Zahlung und meinten, das Jobcenter habe durch die unmittelbaren Mietzahlungen seine Verpflichtungen gegenüber den Mietern erfüllen wollen. Somit müsse sich das Jobcenter auch hinsichtlich der Rückzahlung an die Mieter wenden. Da es sich ihrer Auffassung nach insoweit um eine Zahlung ihrer Mieter an sie handelte, erklärten sie wegen noch offener Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis die Aufrechnung.
Das Amtsgericht hat die auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 860 Euro nebst Zinsen gerichtete Klage des Jobcenters abgewiesen. Trotz der Direktüberweisung der Miete vom Jobcenter an die Beklagten habe die Rückabwicklung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB innerhalb der bestehenden Leistungsbeziehungen, mithin einerseits zwischen den früheren Mietvertragsparteien und andererseits zwischen Mieter und Jobcenter, zu erfolgen. Auf die Berufung des Jobcenters hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben (LG Kiel, Urt. v. 27.01.2017 – 1 S 92/16). Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision wollten die Beklagten die Abweisung der Zahlungsklage erreichen.
Der BGH hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen.
Nach Auffassung des BGH kann ein Jobcenter, welches im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unmittelbar an einen Vermieter überweist, im Fall versehentlich über das Ende des Mietverhältnisses hinaus gezahlter Mieten einen diesbezüglichen Rückforderungsanspruch unmittelbar gegenüber dem Vermieter geltend machen, wenn letzterer bereits bei Erhalt der Zahlung wusste, dass ihm dieser Betrag wegen der Beendigung des Mietvertrags nicht zustand. Die Rückabwicklung der zu Unrecht geleisteten Zahlung erfolge vorliegend ausnahmsweise nicht im Rahmen der insoweit bestehenden Leistungsbeziehungen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (also zwischen den beklagten Vermietern und den Mietern einerseits und den Mietern und dem klagendem Jobcenter andererseits), sondern dem Kläger stehe ein direkter Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (Nichtleistungskondiktion) gegen die Beklagten zu. Denn die Mieter hatten ihre Zahlungsanweisung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II bereits vor Ausführung der streitgegenständlichen Zahlung gegenüber dem Kläger (konkludent durch Vorlage des neuen Mietvertrags) widerrufen.

C. Kontext der Entscheidung

Die Möglichkeit der Direktzahlungen an Vermieter ist in § 22 Abs. 7 SGB II geregelt. Danach sind Leistungen nach dem SGB II, soweit sie für den Bedarf für Unterkunft und Heizung geleistet werden, u.a. auf Antrag der leistungsberechtigten Person an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte zu zahlen. Hieraus entsteht jedoch kein eigener Anspruch des Vermieters gegen das Jobcenter. Vertragspartner bleibt der Mieter. Die Übernahme stellt auch keinen Schuldbeitritt des Jobcenters dar. Zahlt das Jobcenter auf Verlangen des Mieters die Miete an diesen und kommt es dann zu Mietrückständen, kann der Vermieter nur gegen den Mieter auf Zahlung der Rückstände klagen; der Vermieter kann sich den Anspruch des Mieters auch nicht im Mietvertrag abtreten lassen, da Ansprüche auf Arbeitslosengeld II grundsätzlich nicht abtretbar sind (LSG München, Urt. v. 05.08.2015 – L 7 AS 263/15). Zwischen einem Vermieter und dem Jobcenter besteht also weder eine privat- noch eine öffentlich-rechtliche Rechtsbeziehung. Das Jobcenter ist keine Vertragspartei und tritt nie in die vertraglichen Verpflichtungen des Mieters ein. Durch die Direktzahlung an den Vermieter erbringt das Jobcenter eine Leistung an den Leistungsberechtigten, dem das Arbeitslosengeld II bewilligt wurde. Vermieter können ihre berechtigten Ansprüche nur gegenüber dem Mieter zivilrechtlich geltend machen.
Der Antrag auf Direktzahlung an den Vermieter nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II kann von dem Leistungsberechtigten jederzeit widerrufen werden (vgl. nur Luik in: Eicher/Luik, SGB II, 4. Aufl., § 22 Rn. 244). Von dieser Möglichkeit hatten die Mieter hier Gebrauch gemacht, bevor das Jobcenter die Anweisung für den Monat August ausgeführt hat, indem sie den neuen Mietvertrag bereits im Juli beim Jobcenter eingereicht hatten. Insbesondere wussten die Beklagten aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses bereits bei Erhalt des Geldes, dass ihnen der für den Monat August überwiesene Betrag nicht mehr zustand und es damit an einer Leistung der Mieter als ihrem (ehemaligen) Vertragspartner fehlte.
Der Fall des BGH ist von Fallkonstellationen zu unterscheiden, in denen die dem Mieter gegenüber erfolgte Leistungsbewilligung nach dem SGB II rechtswidrig ist oder wird und der zugrunde liegende Leistungsbescheid gegenüber dem Mieter aufgehoben oder zurückgenommen wird. Dann kann der Leistungsträger die Erstattung der an den Vermieter überwiesenen Miete nur vom Leistungsempfänger verlangen. Den Vermieter kann das Jobcenter jedenfalls nicht durch Verwaltungsakt zur Erstattung der Miete verpflichten (vgl. LSG München, Urt. v. 21.01.2013 – L 7 AS 381/12 m. Anm. Theesfeld, jurisPR-MietR 8/2013 Anm. 6; anhängig beim BSG unter Az. B 14 AS 15/13 R).

D. Auswirkungen für die Praxis

Das Urteil des BGH bedeutet nicht, dass das Jobcenter sich stets an den Vermieter halten muss oder kann. Dieses Fazit ist besonders wichtig für die Vermietungspraxis. Nur ausnahmsweise sah der BGH hier die Voraussetzungen für eine direkte Inanspruchnahme als gegeben an. Ausschlaggebend war insbesondere, dass die Vermieter wussten, zum Erhalt der Miete nicht mehr berechtigt zu sein.
Die Entscheidung betrifft eine in der sozialrechtlichen Praxis regelmäßig wiederkehrende Fallgestaltung. Vielfach stellen Vermieter bei Vertragsabschluss die Bedingung, dass die Miete im Falle eines Leistungsbezugs direkt vom Jobcenter überwiesen wird. SGB II-Leistungen werden gemäß § 41 SGB II monatlich jeweils im Voraus gezahlt, d.h. die Leistungen für beispielsweise den Juni werden am Ende des Monats Mai desselben Jahres ausgezahlt. Teilt der Mieter einen Umzug nicht mehr rechtzeitig vor Auszahlung der Leistungen für den Folgemonat mit, führt dies häufig zu Zahlungen an den bisherigen Vermieter. In der Regel werden diese Leistungen nach bisheriger Praxis vom Leistungsempfänger, also dem Mieter, zurückgefordert.
Die Entscheidung des BGH für die hier vorliegende besondere Fallkonstellation ist richtig. Die Vermieter wollten die Gelegenheit nutzen und ihre noch offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Zahlung des Jobcenters aufrechnen. Dies würde aber im Endeffekt bedeuten, dass letztendlich der Steuerzahler die Schulden des Mieters ausgleicht und als Ausfallbürge des Vermieters herhalten muss. Durch die Entscheidung des BGH trägt – richtigerweise – der Vermieter das Insolvenzrisiko hinsichtlich des Mieters. Die Entscheidung entspricht somit der bisherigen Rechtsprechung des BGH und der des BSG, wonach Schulden des Mieters nicht von der öffentlichen Hand getragen werden sollen, sondern allein im Risikobereich des Vermieters liegen.
Unbedingt zu unterscheiden sind jedoch Fälle, in denen der Mieter aus anderen Gründen keinen Leistungs- bzw. Mietzahlungsanspruch gegen den Leistungsträger mehr hat, beispielsweise weil der Mieter ohne jegliche Mitteilung an das Jobcenter und ohne vorherige Kündigung des Mietverhältnisses in einen anderen Zuständigkeitsbereich verzieht oder weil sein Leistungsanspruch durch eine nicht oder verspätet mitgeteilte Arbeitsaufnahme vollständig weggefallen ist. Dann kann sich der bisherige Leistungsträger mit der Geltendmachung einer Rückforderung überzahlter Leistungen nur an den Leistungsempfänger und nicht an den bisherigen Vermieter halten. Dies ist auch konsequent und richtig, denn es kann nicht sein, dass der Vermieter bei einem Fehlverhalten des Mieters gegenüber dem Sozialleistungsträger oder einem plötzlichen Umzug in die Pflicht zur Rückzahlung eines dem Mieter zustehenden Anspruchs genommen werden kann.
Sofern Vermieter also mit einer entsprechenden Zahlungsaufforderung des Leistungsträgers konfrontiert werden, sollte einer solchen nicht übereilt Folge geleistet werden. Ein Anspruch besteht nach der Entscheidung des BGH nur dann, wenn der Vermieter wusste, dass er für den jeweiligen Monat keinen Anspruch auf Mietzahlungen gegen den Mieter mehr hatte.

Rückforderungsanspruch des Jobcenters unmittelbar gegen Vermieter wegen Mietzahlung nach Vertragsende
Andrea KahleRechtsanwältin

Mühlhausen
Telefon: 03601 48 32 0

Leinefelde
Telefon: 03605 544 330

Gotha
Telefon: 03621 510 180 0

oder schreiben Sie hier eine Mail:





    Felder mit * sind Pflichtangaben.