Konkludente Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen durch Zahlung bei Vorliegen einer Schriftformklausel

Nachfolgend ein Beitrag vom 4.5.2018 von Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 8/2018 Anm. 1

Orientierungssätze zur Anmerkung

1. Zumindest die dreimalige vorbehaltlose Zahlung des Mieterhöhungsbetrages stellt eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung dar.
2. Ob schon die einmalige Zahlung eine Zustimmung bedeutet, bleibt offen.
3. Eine deklaratorische Schriftformklausel im Mietvertrag ändert daran nichts.
4. Ob eine konstitutive Schriftformklausel formularvertraglich vereinbart werden kann ist zweifelhaft, bleibt aber unentschieden.

A. Problemstellung

Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist in § 558a Abs. 1 BGB eine Form, nämlich die Textform vorgeschrieben. Für die Zustimmungserklärung des Mieters fehlt es an einer Formvorschrift, so dass sogar konkludente Erklärungen möglich sind. Die stärkste Form der konkludenten Zustimmung ist und bleibt nun einmal die Zahlung des Betrages, der formaljuristisch erst nach der Zustimmung geschuldet wird. Hier besteht seit vielen Jahrzehnten ein Streit, wie viele Zahlungen erst eine Zustimmung darstellen. Der BGH hat in der vorliegenden Entscheidung sehr vorsichtig zu dieser Frage Stellung bezogen.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Im November 2015 forderte die klagende Vermieterin die beklagte Mieterin auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 Euro auf eine Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 432 Euro monatlich ab Februar 2016 unter Verwendung eines beigefügten Erklärungsvordrucks zuzustimmen. Mit Schreiben vom 19.01.2016 und vom 01.02.2016 erinnerte die Vermieterin die Mieterin an die Erteilung der Zustimmung. Diese gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15.02.2016, 04.03.2016 und 06.04.2016 die neue verlangte Miete.
Die Vermieterin erhob trotzdem im April 2016 Zustimmungsklage. Die Beklagte unterzeichnete die vorbereitete Zustimmungserklärung zwischen Anhängig- und Rechtshängigkeit. Die Vermieterin hat daraufhin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Das AG hat der Klägerin gemäß § 91a ZPO die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Ihre dagegen gerichteten Rechtsmittel blieben in allen Instanzen erfolglos.
Auch nach Ansicht des BGH wäre die Klage wohl erfolglos geblieben, weil die Mieterin dem Mieterhöhungsverlangen bereits vor Klageeinreichung konkludent durch Zahlung zugestimmt hatte. Das Einverständnis der Mieterin hätte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form bedurft. Für Mieterhöhungsvereinbarungen gälten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie auch konkludent getroffen werden können (so auch ausführlich Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 558a BGB Rn. 4).
Hier hatte die Vermieterin die Mieterin im November 2015 aufgefordert, mit Wirkung zum 01.02.2016 einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 47 Euro monatlich und damit einer Erhöhung der monatlichen Gesamtmiete auf 432 Euro zuzustimmen. Hierbei handelt es sich um einen Antrag gemäß § 145 BGB auf Abschluss eines Änderungsvertrages. Mit der Zustimmung des Mieters, die als Annahme eines solchen Änderungsantrags zu werten ist, kommt eine den bisherigen Mietvertrag abändernde Mieterhöhungsvereinbarung zustande.
Die Zustimmung der Mieterin sei in der vorbehaltlosen dreimaligen Zahlung der erhöhten Miete zu sehen. Die Zustimmungserklärung der Beklagten bedurfte nicht der Schriftform. Die Regelung des § 558b BGB schreibe eine bestimmte Form der Zustimmung gerade nicht vor. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen.
I. Das Schriftformerfordernis
Daran ändere auch die in § 25 Abs. 1 des Mietvertrages enthaltene Schriftformklausel nichts. Danach soll für Änderungen und Ergänzungen die Einhaltung der Schriftform vereinbart worden sein. Eine solche Schriftformklausel ändere an der Wirksamkeit der konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung jedoch nichts. Zwar komme im Falle der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters ein Änderungsvertrag zustande. Ob eine nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erfolgende Mieterhöhungsvereinbarung aber von einer vertraglichen Schriftformklausel erfasst ist, kann dahinstehen. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, hätte dies nicht zur Konsequenz, dass die Klägerin einen Anspruch auf Übersendung einer schriftlichen Zustimmungserklärung gehabt hätte. Es handele sich nämlich nicht um die Vereinbarung einer konstitutiven Schriftform, deren Einhaltung für die Wirksamkeit der Vereinbarung erforderlich sei, sondern allenfalls um eine deklaratorische Schriftformklausel. Ob eine konstitutive Schriftformklausel im Hinblick auf § 305b BGB überhaupt einer AGB-Kontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhielte, hat der Senat ausdrücklich offengelassen. Die Einhaltung der deklaratorischen Schriftform ist nicht Gültigkeitsvoraussetzung eines von ihr erfassten Rechtsgeschäfts. Sie ist daher – unbeschadet der Frage, ob sie für Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. BGB überhaupt gilt – weder für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters noch für die Zustimmungserklärung des Mieters von Bedeutung. Der Vermieter könnte daher allenfalls nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form, also die gemeinsame Unterzeichnung der bereits erfolgten Änderungsvereinbarung, verlangen.
II. Die konkludente Zustimmung
Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu werten ist, bestimme sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben und sei bei Individualerklärungen wie hier in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten. Das Revisionsgericht könne insoweit lediglich nachprüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht.
Solche Rechtsfehler vermochte der Senat nicht zu erkennen. Im Falle eines Mieterhöhungsverlangens ist maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde. Auf das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin und deren Erinnerungsschreiben überwies die Mieterin im Februar, März und April vorbehaltlos jeweils die darin geforderte Miete in Höhe von 432 Euro. In Anbetracht dieser Umstände und Abläufe sei es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht das Verhalten der Mieterin als konkludente Annahme des Mieterhöhungsbegehrens bewertet hat. Jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters gewertet werden. Offengelassen hat der Senat, ob schon in der erstmaligen Zahlung der erhöhten Miete die konkludente Zustimmung eines Mieters zu der geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann. Unerheblich sei in diesem Zusammenhang auch, ob die Mieterin ihren Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete im Wege einer jeweils zum Fälligkeitstermin veranlassten Überweisung entrichtet habe. Denn in beiden Fällen war ein Tätigwerden der Mieterin erforderlich, das wiederum wegen Fehlens eines Rückforderungsvorbehalts tragfähige Rückschlüsse auf ihre Willensrichtung zulässt.

C. Kontext der Entscheidung

Eine konkludente Zustimmungserklärung setzt voraus, dass der Vermieter aus einem bestimmten Verhalten des Mieters nur den Schluss ziehen kann, der Mieter wolle damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben. Ob das Verhalten als konkludente Willenserklärung zu verstehen ist, ist deshalb durch Auslegung zu ermitteln, die nicht schematisch erfolgten darf, sondern von den konkreten Umständen des Einzelfalles abhängt. Dabei ist Maßstab der objektive Empfängerhorizont. Es ist also jeweils zu prüfen, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen des Mieters ziehen würde. Voraussetzung für die Annahme einer konkludenten Willenserklärung ist, dass demjenigen, der eine solche konkludente Erklärung abgegeben haben soll, überhaupt bewusst ist, eine rechtsgeschäftliche Erklärung abzugeben. Eine Willenserklärung erfordert zumindest einen objektiven Tatbestand, aus dem die Äußerung eines auf eine Rechtsfolge gerichteten Willens geschlossen werden kann. Bei konkludenten Willenserklärungen muss der Erklärende die Umstände kennen, die seine Handlung als Ausdruck eines Rechtsfolgewillens erscheinen lassen. Er muss dabei vor allem wissen oder damit rechnen, dass eine von ihm abzugebende Willenserklärung erforderlich sein könnte. Dazu gehört, dass der erklärende Mieter weiß, dass in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, ein bisher unverbindliches Angebot verbindlich werden zu lassen. Unerheblich ist, dass der Vermieter ausdrücklich auf einer schriftlichen Zustimmung bestanden hat, denn darauf hat er keinen Anspruch.
Die stärkste Form des konkludenten Verhaltens in diesem Zusammenhang ist die Zahlung. Hat der Vermieter den Mieter ausdrücklich aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen und zahlt der Mieter dann, ohne zuvor sein Einverständnis ausdrücklich erklärt zu haben, die erhöhte Miete, dann weiß der Mieter zum einen, dass er rechtsgeschäftlich tätig wird, da er ja zur Zustimmung aufgefordert wurde, und der Empfänger der Zahlung kann dies nur als Zustimmung verstehen. Von daher kommt zunächst dem Angebot des Vermieters auf Abschluss der Änderungsvereinbarung für die Auslegung einer Zahlung als Zustimmung große Bedeutung zu. Hat der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB mit ausdrücklicher Aufforderung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung zukommen lassen, dann darf ein Vermieter aus der Sicht eines objektiven Empfängers bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung verstehen. Es fragt sich, als was das sonst zu verstehen sein soll: eine Spende des Mieters an den Vermieter? Das wäre wohl wirklichkeitsfremd.
Dadurch, dass die Mietfälligkeit 2001 an den Anfang des Monats verlegt wurde und die Klagefrist auf faktisch drei Monate verlängert wurde, ist das Problem sehr minimiert. Der Vermieter kann drei Zahlungstermine abwarten, bevor er sich entscheiden muss, ob er klagt.

D. Auswirkungen für die Praxis

In der Praxis bleiben die Fälle übrig, in denen der Mieter zwar zahlt, aber irgendwelche schwer einzuordnenden Nebenerklärungen abgibt. Hier ist es häufig schwierig zu ermitteln, ob der Mieter damit einen Vorbehalt machen wollte oder ob er einfach seine Meinung sagen wollte und trotzdem zustimmen will. Im Zweifel dürfte hier wohl keine Zustimmung vorliegen, so dass der Vermieter trotzdem klagen darf. Wegen der Klagefrist hätte er sonst zu befürchten, dass später ein Gericht das Vorliegen einer Zustimmung verneint.