Gewerberaummiete: Fehlende Identität zwischen Vermieter und Veräußerer bei Grundstücksveräußerung

Nachfolgend ein Beitrag vom 5.10.2017 von Lammel, jurisPR-MietR 20/2017 Anm. 3

Leitsatz

Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22.10.2003 – XII ZR 119/02 – NJW-RR 2004, 657).

A. Problemstellung

Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob § 566 BGB analog anzuwenden ist, wenn Veräußerer und Vermieter nicht identisch sind?

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Eine GmbH war hinsichtlich ihrer rechtlichen Beziehungen zu einem Gewerbegrundstück aufgespalten in eine Grundstücks-GmbH als Eigentümerin und eine Handels-GmbH als Vermieterin der Gewerberäume. Nach Veräußerung des Grundstücks kündigte der Erwerber das Mietverhältnis und verlangte Herausgabe der Räume. Der beklagte Mieter berief sich hingegen auf den Inhalt des ursprünglichen Mietvertrages, der eine feste Laufzeit und Verlängerungsoptionen für den Mieter vorsah, die dieser ausgeübt hatte.
Entscheidungserheblich war daher die Rechtsfrage, ob § 566 BGB, der den Fortbestand des Mietverhältnisses bei Eigentumsübergang des Mietgrundstücks anordnet, auch darauf Anwendung findet, wenn Grundstückseigentümer und Vermieter auseinanderfallen.
Der BGH hat diese Frage in Übereinstimmung mit der Vorinstanz für den Fall bejaht, dass die Vermietung mit Zustimmung und im wirtschaftlichen Interesse des Grundstückseigentümers erfolgt ist, während der Vermieter selbst kein Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.
Zur Begründung nimmt er eine planwidrige Regelungslücke an und hält den vorliegenden Sachverhalt mit dem für vergleichbar, den der BGB-Gesetzgeber habe regeln wollen. Der BGH geht unter Hinweis auf die BGB-Gesetzesmaterialien davon aus, dass die Regelung einerseits zum Schutz der (Gewerberaum-)Mieter gedacht gewesen sei; andererseits ergebe sich aus dem Gesetz nicht, dass außer der objektbezogenen Begrenzung des Schutzes auf Grundstücksmiete eine auch personalbezogene weitere Beschränkung vorliege. Zwar handele es sich bei der Norm um eine Ausnahmeregelung. Dies hindere jedoch nicht ihre analoge Anwendung, weil aus ihr ein allgemeiner Rechtssatz entnommen werden könne, der auf vergleichbare Sachverhalte Anwendung finden könne. Der BGH sieht unter nochmaliger Betonung des Gedankens eines Bestandsschutzes für den Mieter die Vergleichbarkeit des vorliegenden Sachverhalts darin, dass der Nichteigentümer-Vermieter diese Vermietung im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers vorgenommen habe.

C. Kontext der Entscheidung

Eine im Ergebnis zutreffende Entscheidung, die jedoch auf einer nicht überzeugenden, methodisch fehlerhaften Begründung beruht. Schon der vom BGH herangezogene Ausgangspunkt für eine analoge Anwendung, der Bestandsschutz für den Mieter, lässt sich nur mit Mühe aus den herangezogenen Materialien entnehmen. Ausdrücklich ausgeschlossen wurde ein Schutzgedanke für die Wohnraummieter; eine soziale Bedeutung dieser Frage vermochten die Gesetzesverfasser angesichts der üblicherweise kurzfristigen Wohnraummietverhältnisse nicht zu erkennen (Protokolle bei Mugdan II, 815 (RS. 1872)). Die Interessen der Gewerberaummieter wurden „nur“ im Zusammenhang mit der Rechtslage in denjenigen Landesteilen des Deutschen Reiches erwähnt, in denen der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bereits gegolten hat. Rechtstatsächlich bestand auch kein Bedarf an einer Bestandsicherung zugunsten der Gewerberaummieter. Denn diese sicherten ihr Mietverhältnis dinglich ab (Oestmann in: Historisch-kritischer Kommentar zum BGB, Band III, 1. Teilband, §§ 535 – 580a Rn. 134 [S. 559]). Letztlich liegt eine pragmatische Lösung vor: Die Durchsetzung der ursprünglich vorgesehenen Regelung „Kauf bricht Miete“ hätte unter diesen Aspekten zu einem „schweren Eingriff in das Rechtsbewusstsein geführt“, wohingegen die entgegengesetzte Regelung in den Gebieten des Gemeinen Rechts, in denen der entgegengesetzte Grundsatz herrschte, nicht derart schwerwiegende Auswirkungen haben würde (Protokolle bei Mugdan II, 816, RS. 1873). Auch der rechtstheoretische Hintergrund begründet nicht die Annahme einer die Analogie rechtfertigenden Lücke bzw. die Annahme eines Tatbestandes, den die Gesetzesverfasser nicht gesehen haben, aber hätten regeln wollen. Maßgebend war nicht die Identität zwischen Veräußerer und Vermieter, sondern der damals zum Teil geltende dingliche Charakter der Miete (Oestmann, a.a.O. Rn. 135, 136 [S. 560/561]). Die Belastung des Eigentums mit dem Mietvertrag konnte rechtmäßig nur durch den Eigentümer vorgenommen werden, so dass dieser notwendigerweise Vermieter und daher auch Veräußerer sein musste. Eine Spaltung der dinglichen von der obligatorischen Zuständigkeit in Bezug auf den Mietvertrag konnte unter diesen Umständen gar nicht eintreten und bedurfte daher auch keiner Erwägungen durch den damaligen Gesetzgeber.
Die vom BGH vermisste personale Begrenzung der Norm ist im Tatbestandsmerkmal „Veräußerer“ gegeben; weitere gesetzgeberische Erwägungen haben sich damit erübrigt. Die Hinweise auf gegenteilige Meinungen in der Literatur überzeugen nicht: Entweder die Argumentation läuft auf die Annahme einer unspezifischen Treuwidrigkeit (Emmerich in: Staudinger, BGB, 2014, § 566 Rn. 23) oder sofort einen Rückgriff auf § 242 BGB hinaus (Blank in: Börstinghaus/Blank, Miete, 5. Aufl. 2016, § 566 Rn. 44); die Möglichkeit einer Analogie wird durchaus kritisch gesehen und allenfalls unter spezifisch juristischen Bedingungen zugelassen (Häublein in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2016, § 566 Rn. 21). Im Übrigen hat sich das BVerfG bereits im Jahre 2013 gegen eine entsprechenden Anwendung des § 566 BGB ausgesprochen (BVerfG, Beschl. v. 12.09.2013 – 1 BvR 744/13 – NZM 2014, 69; eine Entscheidung, die weder der BGH noch die herangezogene Literatur zur Kenntnis genommen haben). Wird in § 566 BGB eine Ausnahmevorschrift vom Grundsatz der Relativität der obligatorischen Rechtsverhältnisse gesehen, erscheint eine ausdehnende Interpretation zweifelhaft; hier gilt der Grundsatz „singularia non sunt extenda“. Außerdem unterläuft dem BGH bei seiner gegenteiligen Gesetzesanwendung ein Zirkelschluss, indem er das zu Beweisende als Voraussetzung für den Beweis annimmt.
Die vom BGH festgelegten Kriterien für die seiner Ansicht nach gebotene Analogie zu § 566 BGB stellen keine juristisch tragfähigen Argumentationselemente dar, sondern verweisen inhaltlich auf die hier wohl einschlägige Norm des § 185 BGB. Ausgangspunkt der Überlegungen müsste diese Rechtsnorm sein, mit der die (belastenden) Rechtswirkungen auf einen Dritten verwiesen werden. Denn nach der rechtstheoretischen Grundlage des § 566 BGB, der (dinglichen) Belastung des Mietgrundstücks mit dem Mietvertrag, muss bei Handeln des Nichteigentümers nach der Norm gefragt werden, wonach dieses Handeln sowohl rechtlich zulässig als auch für den Grundstückseigentümer letztlich belastend ist. Diese ist in der Ermächtigung nach § 185 BGB zu sehen (so auch Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 566 Rn. 68; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., § 566 Rn. 31). Damit wird das Handeln im eigenen Namen (hier Abschluss des Mietvertrages) getroffen, dessen Auswirkungen aber wegen des historisch begründeten Verfügungscharakters des Mietvertragsabschlusses den Grundstückseigentümer treffen. Maßgebend ist also die dinglich wirkende Berechtigung mit Bezug auf das Grundstück, was auch den vom BGH herangezogenen vergleichbaren Verweisungsnormen zugrunde liegt und nicht vorrangig der Schutz des Mieters. Bei der Veräußerung des Grundstücks durch den belasteten Grundstückseigentümer wird der Tatbestand des § 566 BGB damit unmittelbar erfüllt.

D. Auswirkungen für die Praxis

Für die Beurteilung von Fällen des Auseinanderfallens von Grundstückseigentümer und Vermieter ist als rechtlicher Ansatzpunkt die Frage zu stellen, ob der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrages ermächtigt gewesen ist. Indizien hierfür mögen die vom BGH herausgestellten Kriterien (Zustimmung, alleiniges wirtschaftliches Interesse des Grundstückeigentümers, mangelndes Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietvertrages) sein. Einer Analogie bedarf es nach den Grundgedanken der Norm nicht.