Fristlose Kündigung bei Zerrüttung des Mietverhältnisses

Nachfolgend ein Beitrag vom 10.1.2019 von Theesfeld, jurisPR-MietR 1/2019 Anm. 3

Leitsätze

1. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrages durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.
2. Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend.
3. Zum Maßstab, wann eine Zerrüttung im Mietrecht angenommen werden kann.

Orientierungssatz zur Anmerkung

Zerrüttung des Mietverhältnisses kann im Einzelfall fristlose Kündigung rechtfertigen.

A. Problemstellung

Das AG Dortmund hatte sich unter anderem mit der Frage zu befassen, ob eine derartige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter vorlag, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Beklagte ist seit 01.03.2016 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. In einer „Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag“ haben die Parteien unter anderem vereinbart, dass bestimmte Arbeiten teilweise vom Beklagten und teilweise von den Vermietern auf Kosten der jeweiligen Parteien durchgeführt werden sollen.
In der Folgezeit zahlte der Beklagte die monatliche Miete nicht in voller Höhe und berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht und eine Mietminderung aufgrund von Mängeln am Mietobjekt. Die Klägerin ließ das Mietverhältnis durch ihren Bevollmächtigten mehrfach kündigen. Wegen eines von der Klägerin errechneten Rückstandes von 1.025 Euro ließ die Klägerin das Mietverhältnis am 12.12.2016 fristgemäß kündigen, da sie in der Mietminderung einen nicht unerheblichen Verstoß gegen die mietvertraglichen Verpflichtungen sah. In der Klageschrift wurde nochmals gekündigt wegen der Rückstände für Dezember 2016 bis Mai 2017 von weiteren 700 Euro. Im Schriftsatz vom 16.10.2017 wurde erneut ordentlich gekündigt wegen des von der Klägerin behaupteten Rückstandes von insgesamt 2.175 Euro. Im Wege der Klage verlangt die Klägerin Räumung und Herausgabe des Mietobjektes.
Das AG Dortmund hat die zulässige Klage abgewiesen.
Der Klägerin stehe gegenüber dem Beklagten gemäß § 546 BGB kein Anspruch auf Räumung des vermieteten Einfamilienhauses zu. Die Klägerin habe das Mietverhältnis ordentlich kündigen lassen. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setze eine solche ordentliche Kündigung eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liege jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteige.
Keine der wegen Zahlungsrückständen ausgesprochenen Kündigungen habe das Mietverhältnis beendet, da die Mietsache mangelhaft war und die Miete sich insofern gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert habe. Der Beklagte sei berechtigt gewesen, ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängel zumindest in einer Größenordnung von zwei Monatsmieten geltend zu machen. Deshalb stehe der Klägerin kein Kündigungsrecht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen des Mietrückstandes zu.
Auch eine Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses, worauf sich die Klägerin ebenfalls berufen hatte, habe das Mietverhältnis nicht beendet. Bei Dauerschuldverhältnissen bestehe ein fristloses, verschuldensunabhängiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liege dann vor, wenn die Durchführung des Vertrages durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteiles derart gefährdet sei, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten sei. Dies sei im vorliegenden Fall nicht gegeben. Zwar sei offensichtlich, dass die Parteien schlichtweg nicht miteinander auskämen, jedoch könne dem für die Zukunft dadurch Abhilfe geschaffen werden, dass die Parteien über einen Dritten, z.B. Hausverwalter oder Rechtsanwalt, miteinander kommunizieren.

C. Kontext der Entscheidung

Der Grundtatbestand für die fristlose Kündigung gemäß den §§ 543, 573 BGB ist die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschriften ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 BGB. Für einen Kündigungsgrund ist aber zusätzlich zu einer Zerrüttung des Mietverhältnisses Voraussetzung, dass ein Fehlverhalten des Mieters vorliegt, welches selbst schon ein solches Gewicht hat, das die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auf der Hand liegt. Ein solches Fehlverhalten kann z.B. bei einer schweren Beleidigung des Vermieters gegeben sein (vgl. AG München, Urt. v. 28.11.2014 – 474 C 18543/14 – WuM 2015, 355). Eine Beleidigung ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung (BGH, Urt. v. 29.05.1951 – 2 StR 153/51 – BGHSt 1, 288). Dagegen scheiden bloße Unhöflichkeiten oder Handlungen, die dem anderen Teil zwar missliebig sind, die aber keinen ehrverletzenden Charakter haben, als Kündigungsgründe aus (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 543 Rn. 19 m.w.N.). Keinesfalls ausreichend ist, wenn der Mieter auf gerichtlichem Weg seine Rechte geltend macht und diese auch vehement vertritt (vgl. AG München, Urt. v. 25.03.2015 – 424 C 27079/14).
Insoweit hatte der Mieter hier seine berechtigten Interessen wahrgenommen, was per se keine Kündigung rechtfertigen kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 Rn. 190). Dies umfasst auch, dass der Mieter als „Jurist in eigener Sache“ tätig wurde und sein Verhalten „äußerst anstrengend und zeitweise auch schwer zu ertragen“ war.

D. Auswirkungen für die Praxis

Zwar kann die Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter in bestimmten Ausnahmefällen im Wohnraummietrecht eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 573 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Diese Möglichkeit ist aber nur als „ultima ratio“ zu verstehen. Es kommt auf eine umfangreiche Interessensabwägung im jeweiligen Einzelfall an, ob die bestehenden Streitigkeiten der weiteren Durchführung des Mietvertrags entgegenstehen. Dabei ist beispielsweise u.a. zu beachten, ob beide Parteien im selben Haus wohnen oder ob zukünftig ein Verwalter zur Regelung der mietvertraglichen Angelegenheiten eingeschaltet werden kann.