Begriff der umfassenden Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB

Nachfolgend ein Beitrag vom 14.12.2017 von Börstinghaus, jurisPR-MietR 25/2017 Anm. 1

Orientierungssätze zur Anmerkung

1. Umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.
2. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.
3. Der Investitionsaufwand muss ca. 1/3 der Neubaukosten betragen.
4. In den neuen Bundesländern und Berlin betrugen die Neubaukosten im Jahr 2016 ca. 1.500 Euro, so dass ein Modernisierungsaufwand von ca. 500 Euro erforderlich ist. Bei einer instand setzenden Modernisierungsmaßnahme müssen zur Erfüllung der Drittel-Regel die Instandsetzungskosten nicht vorab herausgerechnet werden.

A. Problemstellung

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ist in einer Generalklausel, § 556d BGB und vier Ausnahmen in den §§ 556e, 556f BGB geregelt. Dabei enthält § 556f BGB die weitreichendsten Ausnahmen. Nach Satz 1 gilt die sog. „Mietpreisbremse“ für Neubauwohnungen nie. Satz 2 nimmt „umfassend modernisierte Wohnungen“ bei der ersten Vermietung nach der umfassenden Modernisierung aus dem Anwendungsbereich der „Mietpreisbremse“ heraus. Die so vereinbarte Miete kann aber als „Vormiete“ gemäß § 556e Abs. 1 BGB auch bei einer Weitervermietung zulässigerweise vereinbart werden. Der Begriff der „umfassenden Modernisierung“ ist neu im BGB und bedarf der Auslegung. Dies hat das AG Berlin-Schöneberg in der vorliegenden Entscheidung getan.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Im zu entscheiden Fall mieteten die Kläger von der Beklagten im März 2016 eine 85,65 m² große Wohnung in Berlin für netto 1.199 Euro an. Die Miete des Vormieters betrug 485 Euro. Vor der Vermietung an die Kläger hatte die Beklagte in der Wohnung Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Die Kläger rügten im Mai 2016 die Miethöhe. Die Mieter sind der Ansicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete maximal 748,58 Euro betrage, so dass sich die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete auf 823,44 Euro (748,58 Euro zzgl. 10%) belaufe. Die Parteien streiten um die Frage, ob eine umfassende Modernisierung stattgefunden habe.
Das hat das AG Berlin-Schöneberg bejaht und die Klage abgewiesen.
Es habe sich bei der Vermietung an die Kläger um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung gehandelt. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB sei eine Modernisierung, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheine. Damit sei bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen. Das Gericht folgt dabei der Rechtsprechung des BVerwG und des BGH, wonach ein wesentlicher Bauaufwand angenommen wurde, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht. Das Gericht beruft sich dabei auf die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten durchschnittlichen Baukosten für das Jahr 2016 für Mietwohnungen in den neuen Bundesländern und Berlin. Diese hätten danach 1.486 Euro/m² betragen, so dass bei Modernisierungskosten von ca. 500 Euro/m² eine umfassende Modernisierung angenommen werden könne.
Anhand der vorgelegten Rechnung könnten die Modernisierungskosten, die der Vermieter aufgewandt habe, errechnet werden: Er hatte ohne Architekten-/Bauleitungskosten insgesamt 58.463,58 Euro aufgewandt, was bereits einem Betrag von 682,59 Euro/m² entspräche. Selbst wenn man Instandsetzungskosten von rund 14.000 Euro brutto herausrechne, so dass Modernisierungskosten i.H.v. 44.463,58 Euro verblieben, entspräche dies noch einem Quadratmeter-Betrag von 519,13 Euro. Auch dann läge noch ein wesentlicher Bauaufwand vor. Das Gericht hat dabei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei einer instand setzenden Modernisierung die auf die Erhaltungsarbeiten entfallenden Kostenanteile gar nicht herausgerechnet werden müssen, um die Drittel-Regel zu erfüllen.
Auch der geschaffene Zustand entspreche in etwa dem einer Neubauwohnung. Die Elektrik sei komplett erneuert worden, die vormals auf Putz verlegten Heizungsrohre seien unterhalb des Bodenbelages verlegt worden, Küche und Bad seien gefliest worden, die übrigen Räume mit Parkett ausgestattet, das Bad in Gänze erneuert und eine moderne Einbauküche eingebaut worden.
Soweit sich die Mieter darauf berufen hatten, dass das Parkett uneben verlegt worden sei, hat das Amtsgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass dies für die Frage des Modernisierungscharakters dieser Maßnahme nicht relevant sei, sondern allenfalls Gewährleistungsansprüche auslöse.

C. Kontext der Entscheidung

Der Begriff der umfassenden Modernisierung war dem Mietrecht bisher fremd. Was eine Modernisierung ist, ergibt sich aus § 555b BGB. Zu einer umfassenden Modernisierung gehören dabei Maßnahmen nach den Nr. 1, 3, 4 und 5 der Vorschrift. Zwar enthält § 556f Satz 2 BGB nicht wie § 559 Abs. 1 BGB eine solche Beschränkung, jedoch ist § 556f Satz 2 BGB systematisch eher an § 559 BGB angelehnt. Deshalb kommt es vor allem auf die Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB an. Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, fallen aber entsprechend § 16 Abs. 3 Satz 2 WoFG unter die Modernisierung. Nur isolierte Erhaltungsmaßnahmen zählen nicht mit.
Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Dabei kann zur Auslegung auf § 16 WoFG zurückgegriffen werden. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG zählen solche Maßnahmen als Neubau, bei denen durch die Änderung von bestehendem Wohnraum dieser unter wesentlichem Bauaufwand an geänderte Wohnbedürfnisse angepasst wird. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen. Genauso hat das AG Berlin-Schöneberg das gesehen. Es fragt sich aber, ob das Gericht die Baukosten nicht etwas zu niedrig angesetzt hat. Nach Angaben des Deutschen Baugewerbes betragen die Baukosten im mittleren Segment in Deutschland ohne Grundstück ca. 2.400 Euro/m² (https://www.zdb.de/zdb-cms.nsf/id/kosten-fuer-den-roh-und-ausbau-eines-typisierten-mehrfamilienhausbaus-de, zuletzt abgerufen am 05.12.2017). Man findet aber auch andere Werte im Internet, z.B. ca. 2.000 Euro/m². Insofern müsste man bei strittigem Sachvortrag über diese Frage ggf. Beweis erheben, wobei hier sicher keine centgenaue Berechnung erforderlich ist. Es handelt sich um Hilfstatsachen, die den Schluss auf die Haupttatsache, nämlich Anpassung an aktuelle Wohnbedürfnisse und Gleichbehandlung mit Neubauwohnungen, zulassen.
Wann die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde, ist unerheblich. Er kann vor oder nach Inkrafttreten des Gesetzes oder der entsprechenden Landesverordnung liegen. Möglich ist auch, dass die Arbeiten während des Bestandes eines Vormietverhältnisses durchgeführt wurden. Soweit § 556e Abs. 2 BGB für einfache Modernisierungsarbeiten eine Dreijahresfrist festlegt, wann diese Arbeiten durchgeführt worden sein müssen, gilt bei § 556f Satz 2 BGB keine solche Frist. Das Gesetz verlangt ausschließlich, dass es sich um die „erste Vermietung nach umfassender Modernisierung“ handelt. Die umfassende Modernisierung muss noch nicht einmal durch eine einzige Maßnahme verwirklicht worden sein. Möglich ist auch, dass mehrere nacheinander durchgeführte selbstständige Modernisierungsmaßnahmen zu einer umfassenden Modernisierung geführt haben. Entscheidend ist der Zustand bei der Wiedervermietung, also ob die Wohnung dann im Wesentlichen einer Neubauwohnung entspricht und ob insgesamt ein wesentlicher Bauaufwand betrieben wurde.

D. Auswirkungen für die Praxis

In der Praxis kommt sowohl der Ermittlung der tatsächlich aufgewandten Modernisierungskosten wie auch der Ermittlung der durchschnittlichen Baukosten eine große Bedeutung zu. Das Verhältnis der Werte zueinander stellt ein Indiz dafür dar, ob die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB vorliegen. Zusätzlich muss dann noch das Ergebnis der Arbeiten bewertet werden, ob dies also einer Neubauwohnung nahekommt.