Anforderungen an Erteilung der Untermieterlaubnis

Nachfolgend ein Beitrag vom 28.6.2018 von Schach, jurisPR-MietR 13/2018 Anm. 1

Orientierungssätze

1. Zu dem berechtigten Interesse an einer nach § 553 Abs. 1 BGB beanspruchten Untervermietung muss der Mieter dem Vermieter zwar plausible und wahrheitsgemäße Angaben machen; ein Anspruch des Vermieters, dass ihm für solche Angaben geeignete Beweise vorgelegt werden, bevor er über die Erteilung der Erlaubnis eine Entscheidung trifft, besteht nicht.
2. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter als Grund für den Wunsch zur Untervermietung den Umstand anführt, sich die Wohnung wegen der Maßgabe des SGB II zu hohen Wohnkosten allein nicht länger leisten zu können. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter zunächst einen aktuellen und vollständigen Bescheid über Leistungen des Jobcenters vorlegt.

A. Problemstellung

§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis über den unbestimmten Rechtsbegriff des berechtigten Interesses; § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB regelt die Versagungsgründe. Vermieter neigen oft dazu, die Anforderungen an die Darlegung eines berechtigten Interesses des Mieters zu überspannen. Führt das zu einem Rechtsstreit auf Erteilung der Erlaubnis und geht der Mieter auf (unberechtigte) Forderungen in dem Prozess ein mit der Folge, dass der Vermieter (mehr oder weniger zähneknirschend) die Erlaubnis erteilt, kommt eine Hauptsachenerledigung in Betracht. Über die Kosten entscheidet das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach-und Streitstandes nach billigem Ermessen. Hier entsteht die Frage, ob und wie der Mieter trotz überobligatorischen Verhaltens an der Kostentragung beteiligt werden kann.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Mieter bat seinen Vermieter um eine Genehmigung zur Untervermietung in der von ihm bewohnten Drei-Zimmer-Wohnung. Der Vermieter verlangte eine nähere Darlegung der Vermögensverhältnisse des Mieters und auch Vorlage von Leistungsbescheiden des Jobcenters nach SGB II. Das lehnte der Mieter ab und erhob Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis. Ferner verlangte er Feststellung einer Freistellung von Nachteilen, die darauf beruhten, dass der Vermieter die Zustimmung nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt erklärt habe. Der Vermieter erteilte die Genehmigung schließlich im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht, woraufhin insofern übereinstimmend eine Teil-Erledigung der Hauptsache erklärt wurde. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter im Rahmen des Feststellungsantrags und legte dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auf. Dagegen ging der Vermieter in die Berufung.
Das LG Berlin hat die Berufung zurückgewiesen.
Das Amtsgericht habe die Feststellungsklage in dem tenorierten Umfang mit Recht als zulässig und begründet angesehen; ebenso zutreffend habe es die zum Zeitpunkt der Hauptsachenerledigung rechtshängige Klage auf Genehmigung der Untervermietung für zulässig und begründet erachtet und dem Beklagten (auch) insoweit die Kosten des Verfahrens auferlegt (§ 91a ZPO). Das Amtsgericht habe zu Recht ausgeführt, dass ein anerkennenswertes berechtigtes Interesse des Mieters in seiner wirtschaftlichen Bedürftigkeit gelegen habe. Dies könne nach einhelliger und zutreffender Rechtsprechung auch die Entlastung von Wohnkosten sein. Der Mieter habe Namen und Anschrift des Untermieters genannt und den Grund des Überlassungsbegehrens dargelegt, dass dieser nachträglich entstanden sei sowie angegeben, dass ein Zimmer untervermietet werden solle und den hierfür avisierten Untermietzins genannt. Damit sei er seinen Darlegungspflichten nachgekommen. Eine nähere Darlegung seiner Vermögensverhältnisse habe der Vermieter nicht zur Voraussetzung der Erteilung der Genehmigung machen dürfen. Es sei bereits klar, dass die Drei-Zimmer-Wohnung für den bis dahin allein darin lebenden Mieter einerseits zu groß und anderseits zu kostspielig gewesen sei. Das Interesse, die anfallenden Kosten zu senken, um einen sonst zwar nötigen, aber bei der bekannt angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt auch schwierigen Umzug in eine preiswertere Wohnung zu vermeiden, sei klar und verständlich dargestellt worden. Es habe danach keiner weiteren Darlegung bedurft.
Insbesondere die geforderte Vorlage von Bescheiden gehe deutlich zu weit. Das Gericht verkenne nicht, dass der Mieter vor dem Amtsgericht den Bescheid des Jobcenters vorgelegt habe und dass dies auch bereits früher hätte geschehen können. Aus einem solchen freiwilligen Verhalten von Mietparteien sei aber nicht zu schlussfolgern, dass es einen Rechtsanspruch auf aussagekräftige Nachweise auch dort geben müsse, wo die zwischenmenschlichen Voraussetzungen für ein konstruktives Miteinander nicht gegeben seien. Sei der Mieter zunächst nicht bereit gewesen, freiwillig seine Sozialdaten in der Gestalt jeweils aktueller Bescheide des Jobcenters zu offenbaren, so rechtfertige dies einen gegen seinen Willen durchsetzbaren Rechtsanspruch des Vermieters nicht.

C. Kontext der Entscheidung

Die Rechtsprechung des BGH zum berechtigten Interesse des Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis ist ausgesprochen „großzügig“. Als berechtigt ist jedes, auch höchst persönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Darunter fallen sämtliche vernünftigen Gründe des Mieters einschließlich seiner wirtschaftlichen und persönlichen Gründe (BGH, RE v. 03.10.1984 VIII ARZ 2/84 – BGHZ 92, 213, 218; BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 – NZM 2006, 220). Das geht so weit, dass nicht einmal mehr der Hauptmieter sich noch in der Mietwohnung ständig aufhalten muss – allerdings muss er noch Besitz an einem Teil der Wohnung haben (BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 – NJW 2014, 2717 im Fall eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts).

D. Auswirkungen für die Praxis

Der Vermieter hat im Zusammenhang mit einer Untermieterlaubnis in finanzieller Hinsicht grundsätzlich keinen Anspruch auf den „gläsernen“ Mieter. Das gilt übrigens auch für den in Aussicht genommenen Untermieter. Im Rahmen der Prüfung eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten muss allerdings der Hauptmieter Fakten liefern.