Die Nebenkostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte im Wohnungsmietrecht. Zahlreiche Gerichtsentscheidungen befassen sich damit, da teilweise horrende Nachzahlungen zur Entstehung gelangen, die den Mieter nicht selten finanziell überfordern. Gerade bei der ersten Nebenkostenabrechnung nach Bezug der Wohnung stellt sich oft heraus, dass die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig veranschlagt waren. Durch eine Anpassung der Vorauszahlungen pendelt sich das dann in den Folgejahren ein. Viele der jährlich versandten etwa 30 Millionen Abrechnungen sind schlichtweg fehlerhaft. Einige Quellen sprechen sogar von bis zu 50%.

Welche Nebenkosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen, können Sie hier ersehen. Dies gilt aber auch nur dann, wenn die Umlage vertraglich vereinbart wurde. Fehlt bei Einzelpositionen eine solche Regelung, sind diese nicht umlegbar und machen die Nebenkostenabrechnung insgesamt fehlerhaft.

Im Übrigen gilt, dass nur angemessene und erforderliche Kosten Gegenstand einer Abrechnung sein dürfen. Auch Formfehler machen die Abrechnung unwirksam, etwa dann, wenn die Abrechnung einen längeren Zeitraum als 12 Monate umfasst oder nicht binnen 12 Monaten nach Schluss des Abrechnungszeitraumes gestellt wird. Auch ist der Vermieter verpflichtet, den (jeweiligen) Umlageschlüssel anzugeben und die Rechenwege offenzulegen. Erfüllt eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht, ist sie unwirksam.

Weitere Unwirksamkeiten können sich daraus ergeben, dass der Umlageschlüssel nicht stimmt. So müssen beispielsweise die Kosten für Heizung und Warmwasser vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die verbleibenden Kosten werden dann nach der vereinbarten (!) Mietfläche umgelegt. Ist diese größer als angegeben, mag der Mieter in eigenem Interesse eher schweigen. Ist diese jedoch niedriger, verfälscht dieses die Abrechnung möglicherweise deutlich. Bei den übrigen Nebenkosten ist die Umlage nach Kopfanteilen oder nach vereinbarter Mietfläche möglich. Wasser und Abwasser müssen allerdings stets Verbrauch abgerechnet werden, wenn es in allen Wohneinheiten Wasserzähler gibt, was heute nahezu zum Standard gehören dürfte.

Die Prüfung der eventuellen Unwirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung gehört in fachkundige Hände. FAllen dann bei der Überprüfung Unregelmäßigkeiten oder Unstimmigkeiten auf, können die Originalbelege eingesehen werden. In jedem Falle sollte vorsorglich einer Nebenkostenabrechnung widersprochen werden, bei der Zweifel an der Berechtigung bestehen.