Endrenovierungspflicht

Eine Endrenovierungspflicht des Mieters bei Auszug aus der Wohnung besteht nur dann, wenn diese zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart wurde und die Vereinbarung auch wirksam ist. Ist dies nicht der Fall, ist der Mieter lediglich zur besenreinen Übergabe der Wohnung verpflichtet.

Die Frage der Wirksamkeit einer Vereinbarung zur Endrenovierungspflicht ist bereits vielfach Gegenstand auch höchstrichterlicher Entscheidungen gewesen. Im Ergebnis kommt es hiernach bei der Frage, ob eine Endrenovierungsklausel im Rahmen eines Formularmietvertrages zulässig ist oder nicht, darauf an, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ist dies nicht der Fall und bezieht sich die Klausel auf einen individuellen Renovierungsbedarf, ist sie in der Regel wirksam. Klauseln, die individualvertraglich zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart worden sind, werden ebenso grundsätzlich wirksam sein. Zu beachten ist allerdings, dass die Rechtsprechung dazu neigt, eher von einer Formularklausel als von einer individuell ausgehandelten Klausel auszugehen. Dem Vermieter obliegt insoweit nämlich die entsprechende Darlegungs- und Beweislast, der er nach unserer Erfahrung nur in seltenen Fällen genügen können wird.

Einzelfälle:

BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02 –, juris: „Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGH, Bes. v. 26. Oktober 1994, VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 253 f.). … Zwar sind die Regelungen der §§ 8 und 12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (Senatsbeschluß aaO). Dieser inhaltliche Zusammenhang wird zudem durch die Klauseln selbst hergestellt. § 12 Ziff. 1 Buchst. a verweist auf die turnusmäßige Renovierungspflicht des § 8 Ziff. 2; § 8 Ziff. 2 wiederum enthält eine Anordnung über die Pflichten des Mieters bei Auszug in bezug auf die Instandsetzung des Bodenbelags, insbesondere des Parkettbodens.“

BGH, Versäumnisurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06 –, juris: „Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.“

BGH, Urteil vom 05. April 2006 – VIII ZR 109/05 –, juris: „Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.“

BGH, Urteil vom 05. April 2006 – VIII ZR 152/05 –, juris: „Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel – „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“ – enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.“

BGH, Urteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12 –, juris: „Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: – „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988, VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).“